有网友和我说，房协和住建局的数据对不上，主要是统计口径的节点根本不一样。到底该信谁？
答案是：都信，但要会看“转化率”和“趋势”。
一、先搞懂两个数代表的含义
1、房协 → 网签数
——买卖双方在官方系统签合同的数量。
1）市场先行指标，时效性高
2）网签数 ≥ 过户数（签了≠流程能走完）
2、住建局 → 过户数
——在不动产登记中心完成过户的数量。
1）最终成交确认，精确性更高
2）是网签量的最终转化结果
3、如果还不明白，看这个比喻：
网签=双十一下单（付定金）
过户=确认收货
二、统计周期也要留意
1、2025年及以前：两个口径都是浮动月（当月26号–下月25号）
2、2026年开始：住建局改为自然月（1号–月底最后一天）
房协：除2026年3月按3.1–3.31统计外，其余基本没变，对全年影响微乎其微。
下面是年度数据对比——这才是高信息量的地方。
三、近几年（2020–2026）数据对比：
注：转化率=过户量÷网签量*100%，2026年仅为第一季度的数据。
1）转化率越高 → 交易确定性越高 → 市场越健康、越稳定、越可持续
2）转化率越低 → 水分越大、无效/非正常交易越多 → 市场越浑浊、越不稳定、副作用越大
四、转化率，是广州楼市的“卸妆水”（重点）
1、网签数据＞过户数据
1）每年多5k–2w套。
——签约后可能毁约、贷款失败、流程拖延、非真实交易等，而导致最后过不了户。
2）六年累计转化率89.45%
注：此处统计2020-2025六个完整年度，2026年仅Q1数据暂不计入累计。
——仍低于90%的健康线，相当于每10个网签里，就有1个没走到过户。说明过去六年整体水分不小。
2、2020年：网签115955套，过户109909套，转化率94.79%
——过户高位+高转化的一年，转化率排在第2位。
——原因：下半年逐步放开封控
1）之前积压的单子继续走流程。
2）新的买家集体出动（刚需自住+投资避险）。
3、2021年：网签117103套，过户114379套，转化率97.67%
——转化率排在第1位。2021是封控和政策相对“最松”的一年，但也埋下了不少“高位入市+加杠杆”的投机雷。
1）投资者进场、信贷宽松、违约率低。
2）热度最高的时候冲进去，最容易站岗。
其实我早在2021年就给出客观分析和善意提醒。比如：
——2021年4月3日，写《广州即将阶段性见顶》。
3月我担任广州Plus的直播嘉宾时就说过：今年第二季度末，广州房价阶段性到顶。
——2021年7月30日，写《广州楼市最后的狂欢已结束》
——2022年6月25日，写《接下来会有更多的项目打价格战》
2022年底至2025年，还一直提醒大家注意降价潮。
但当时的环境，没多少人能听进去，阅读量逐年减少。所以，即便是真话，也难以得到认可，还容易被扣上唱空的帽子。
正当我迷惘时，幸好得到广东网联的关注和认可，使我重获信心，继续坚持实事求是。
话说回来：即使2021高位买入，但只要在2023卖出，大部分人都能全身而退。可惜，没多少人能做到。人的贪念和欲望是很难控制的，认知和执行力也是有局限性的。
4、2022年：网签82739套，过户66889套，转化率80.84%
——过户数和转化率的成绩都处于历史低位，核心原因是封控。
1）银行面签/放款受阻。
2）登记中心停摆或限流。
3）人困在家里，过户直接停摆。
5、2023年：网签108999套，过户86947套，转化率79.77%
——转化率在七年中排名垫底（第7位）。这一年有2.2万套房签约后未过户，主要原因是：
1）业主反悔/买家放弃增多（尤其珠城、牛奶厂等投资盘板块）。
2）信贷收紧，审批失败。
3）非正常交易增多（转贷）。
所以，2023是广州二手市场【纸面繁荣】与【实际成交】背离最严重的一年，也是水分最大的一年。
6、2024年：网签110781套，过户96016套，转化率86.67%
——差值从上年的2.2万套缩至1.48万套。转化率从79.77%上升到86.67% ，说明市场越来越健康，非正常交易在减少。
1）虽然差值仍处于高位，但开始收窄。
2）转化率仍处于低位，但同样有改善。
7、2025年：网签108099套，过户101619套，转化率94.01%
1）虽然网签量比2024年下降了，但过户量却上升了，且连续四年上升。市场在持续地健康发展。
2025年，过户101619套，
2024年，过户96016套，
2023年，过户86947套，
2022年，过户66889套
2）差值（-6480）和转化率（94.01%）同步改善，说明：
---真实交易增多。
---业主反悔减少。
---买家放弃减少。
---贷款失败减少。
---非真实交易（转贷）减少。
8、2026年（Q1）：网签25264套，过户22778套，转化率90.16%
1）2026年Q1转化率虽暂列第4，但全年能否守住，还要看JYD到期高峰的实际冲击。
2）网签量和过户量均低于2025年同期。若无更重磅的利好，下半年成交量大概率同比下降。
但我认为“过户量”和“网签转化率”更为重要。因为过户量越多，真实且成功的买卖越多。同理，转化率越高，说明广州二手市场越稳定和健康。
五、2021-2023的水分较大，主要有两类情况
【情况一】真实买卖，但交易中断
有些人在签约后又反悔/无法履约/贷款失败，导致已经达成的意向（网签）无法走完最终的法律确认程序（过户）。
【情况二】非真实买卖——更值得警惕
典型：转贷（转JYD）
过程：一宗转JYD → 一宗过桥 → 一宗网签。
留意，转JYD产生的单量会计入“网签量”，但大部分不会走到过户：
1）如果银行审批通过，收回借款，取消网签。
2）如果银行审批失败，则可能会变成“真交易”。
六、不寻常的信号
1、2022–2024年这三年
——转化率最低的三年。
——年均差值约17555套。
——三年差值总和52667套。
这不是正常市场该有的数据。
2、分年看
——2022：封控为主。
——2023：非真实买卖占比高。
——2024：转化率回升，但仍偏低。
——2025：回到健康区间。
3、小结：
利好是把双刃剑，既能刺激楼市、提振经济、增加财政收入，也能刺激投机分子、催生泡沫、埋下地雷。
但广州二手楼市，具备自身修复能力。持续去泡沫，逐渐往更健康的方向前进。
七、延伸思考：JYD的3–5年周期，正在“倒计时”
1、用款/续贷周期
1）主流是3-5年（选1年和10年都很少，前者时间短，后者审批严）。
2）到期必须重新审核“经营状况”+“抵押物价值”。
2、两个核心风险
1）抽贷
一旦被查出资金流入房地产，银行要求提前全额还款。
2）续贷“价差”——真正的灰犀牛
举例：
【3年前】房子估值1000w → 批700w
【3年后】估值跌至500w → 最多批350w
差350w，必须自己补上，补不上就可能会法拍。当然，如果你能与银行谈妥新的还款方案则另当别论。
3、集中到期的时间窗口（叠加）
2020-2023年是JYD入市高峰期，这些贷款在2023–2028年集中到期。
入市年份
常见期限
集中到期年份
2020-2021
3年期
2023-2024
2020-2021
5年期
2025-2026
2022-2023
3年期
2025-2026
2022-2023
5年期
2027-2028
在2025–2026年形成叠加，压力最大。
1）对炒房深水区就是重磅鱼雷。
2）对刚需自住买家而言，有更多机会淘到笋盘。
3）对已卖房的业主而言，该庆幸早点套现离场。
八、2026下半年还要面临四大短期影响因素
购房是高关注度、长决策周期的行为，但6–8月是典型的“交易淡季”。所以业内有句粤语梗：“678，冇办法”。
意思是，遇到678这几个月，市场冷清、业绩难做，也只能接受现实，没什么好办法。今年叠加【2026世界杯】，就更加没办法了。
小结：
以上因素都属于"短期、季节性、可预期"的影响，不改变全年趋势，但会让几个月数据不好看。
九、总结
“转化率”是市场的卸妆水，“网签-过户”的差值是风险的照妖镜。看懂网签–过户的差值和转化率，你就已经比大多数人更接近真相了。
在我看来，广州二手楼市正在慢慢自我调节、自我修复，方向是好的。判断依据是“转化率”这一核心指标：从2023年的79.77%回升至2025年的94.01%，2026年第一季度也达到90.16%。考虑到今年春节靠后、数据存在滞后性，预计第二季度转化率将维持高位。
回顾近六年数据，2023年是市场水分最大的一年——网签108999套，过户仅86947套，转化率低至79.77%，相当于每5个网签就有1个未能走到过户。到2025年，过户量连续四年上升，转化率连续三年上升。这说明业主反悔在减少，贷款失败在下降，非真实交易在压缩，市场“水分”正被逐步挤掉，交易确定性在提高。
当然，康复中不等于没有风险。我们不能拿“长期修复”去对冲“短期爆雷”。2026–2028年有不少JYD集中到期，这是真正的压力测试。但客观而言，风险有序释放，有助于市场更扎实地完成筑底。至于2026下半年高考、中考、世界杯、暑假等短期淡季因素，均属可预期的季节性波动，不影响长期趋势。
总体来看，广州二手楼市具备自我修复能力，数据已出现积极信号。相比那些投机氛围更浓的城市，我有信心广州会更快重回正轨。广州，少浮躁，多安稳。更适合安居乐业，踏实过日子。
网签数据来源：广州市房地产中介协会（房协）
过户数据来源：广州市住房和城乡建设局（住建局）
