前阵子跟小区里几个老伙计聊天，说起买房的事，大家都纳闷。

2015年那会，央行连着降准降息，首付一降，没两年房价就翻着跟头往上涨，身边有人当年咬牙上车，后来看着房价涨了一倍，后悔没多买两套。

现在倒好，政策比那时候松多了。5年期房贷基准利率才3.5%，个别城市首套利率都破3了；当年首套房首付要25%，现在普遍20%就能上车。

当年北京上海要攒够5年社保才有资格摇号买房，现在1-2年社保就能递材料。

就这力度，搁2015年那会，售楼处早就挤破门了，可你去看现在的售楼处，销售比客户多，70个大中城市的房价连着几个月环比往下走，怎么打强心针，市场就是不涨。

其实不是政策不够实在，是跟十年前的底子比，现在的楼市早就不是那个一点就着的行情了。

2015年为了稳当年7%的经济增速，把房地产当成了拉动消费的重头。

那一年全年5次降息4次降准，钱往市场里放，折腾到年底，5年期房贷基准利率还剩4.9%，就这政策力度，直接托着房价从2015年涨到2021年，走完了98年房改以来最大的一波涨幅。

现在回头算细账，2026年的政策，确实比当年宽松。

房贷基准利率3.5%，比2015年低了快1.4个百分点，算下来一百万的房贷，每个月月供比当年少还小两千。

首付比例更直观，当年首套房最低要凑25%，二套房要40%，现在首套最低20%，二套30%，个别城市门槛更低。

就连大家最吐槽的限购，现在北上深也松绑了不少，当年非户籍人口要交满5年社保才能买房，现在1-2年就够，资格门槛砍了大半。

首套房在基准利率基础上还能再给20-30个基点的优惠，算下来利率才3.1%、3.2%，个别地方甚至跌破3%。

就这么实打实的优惠，搁在十年前，买房的人早就排队抢房了。

为啥政策给到位了，市场不买账？因为现在楼市的家底，跟2015年比差太多了。

首先是房子够不够的问题。

从2015年到2026年，十年时间，全国每年新盖的住宅差不多14-15亿平，累计下来盖了110亿平的新房子。摊到每个城镇居民头上，人均多了约10平的居住面积。

现在谁家还没个一两套房？之前缺房的刚需，早就买得差不多了。

再看房价基数。

2015年那会，不少二线城市房价才一万出头，现在就算跌了五六年，核心城区的房价比当年还是高一大截，北京上海的房价，跟2015年比翻了一倍还多，房价在高位的时候，就算利率降一点，普通家庭掏首付还是费劲。

还有最关键的人口。

2015年那会，城镇化正冲在快60%的速度上，年轻人一波接一波往大城市跑，每个城市都在抢人，住房需求年年涨。

现在呢？全国总人口从2019年开始就不涨了，每年还少个几百万，年轻人数量也在往下掉，好多三四线城市，房子盖好了，年轻人都出去打工了，哪来那么多接盘的人？

搁以前，老百姓对楼市的印象就是“从来只涨不跌，跌个10%国家就救市，救完接着涨”。

2015年那会，大家是抢着怕晚买了多花钱，生怕赶不上这趟车，现在不一样了，从2021年到现在，连跌五六年，中间多少轮政策刺激，降利率、降首付、放开限购，房价该跌还是跌。

身边好多前两年高位上车的人，现在房贷还着，房子市值却缩了几十万。

大家都看明白了：现在就算政策再松，房子也不会像以前那样几年翻一倍了。

买房的人算的账早就变了：以前是怕“再不买就买不起了”，现在是怕“现在买了，过两年又跌几十万”。

这种预期一旦转过来，不是降点利率、松点限购就能拉回来的。

楼市走到今天，不是哪一项政策没跟上，是整个市场的基础已经变了。

房子不够住的年代过去了，人往城里涌的速度慢下来了，大家对房价单边涨的信仰也磨没了。

靠老办法想复刻2015年的大涨，本来就不现实。

普通老百姓过日子，也别抱着以前的老经验，想着砸锅卖铁买房就能增值，先看看自己兜里的钱，再想想这房子买了住不住，别被一时的政策红利忽悠了。

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