很多人对未来感到悲观，主要是因为目前地产周期正处于下行阶段，考虑到国民财富主要集中在房产上，财富缩水必然会影响民众购买力，进而拖累内需和消费。

我们一直在强调提振内需，说到底还是要保护好国民的“钱袋子”，而国民最大的财富载体就是地产。因此，消费板块能否企稳，关键还是要看地产，这也恰好说明我们正站在新一轮地产周期的起点。

为什么沪深两市的成交量逐步萎缩？我认为，越涨越买、越跌越卖的交易心理是一方面原因，说到底还是年关将近，有的人是手头紧，或有的人是安全感不足，宁可把钱存在银行也不愿拿出来投资。如果地产价格上涨，财富效应显现，我们就会看到老百姓突然“有钱”了，愿意出来消费、投资了。

一、地产周期的时间跨度

周期首先是一个时间概念。任何行业都有与生俱来的节律，库存周期（基钦周期）约3至4年，设备投资周期（朱格拉周期）约8至10年，房地产对应的库兹涅茨周期，一轮完整起落通常需要15到25年。

周期一定包含上行和下行两个阶段。上行是需求与信心的累积，下行是价格与库存的出清。没有只升不降的行业，也没有只降不升的行业，这句话的本质是承认周期的存在，承认时间终将走到转折点。

中国1998年房改以来的这一轮地产周期，上行阶段持续了23年（1998年至2021年）。2008年与2014年两次本应出现的调整，被“四万亿”“棚户区改造”等逆周期政策力量推迟。上行被一次次延长，整轮周期有可能被拉长至近30年。

周期具有朴素的对称性，上行被抻得越长，顶部越高；下行出清所需的时间就越长、降幅就越大。2021年，商品房销售面积触及约18亿平方米的历史峰值；到2025年，这一数字降至8.8亿，规模近乎腰斩。从2021年算起，本轮下行已走过约五个年头。从时间跨度来看，下行最剧烈的阶段已经过去——销售从断崖式下跌转为台阶式收缩，行业从集体收缩进入个体出清阶段。时间正在替市场完成必要的清理工作。

如果把时间标尺放回原位，一轮近30年的周期，上行持续23年，按历史经验，下行大约需要7至8年完成最终确认，底部大概率落在2027到2028年前后。2026年的当下，正好处在黎明前夜。

正因如此，称当下为“新一轮地产周期的起点”，并非盲目乐观，而是时间规律的必然。上一轮周期留下的遗产，是已消化的库存与收缩后的供给；新一轮周期的起点，则是更小的规模、更健康的资产负债表，以及经时间重新校准的需求。

二、站在新一轮大牛市的起点

首先，要理解2027到2029年这个时间窗口，需要拿出周期嵌套的标尺。经济周期从来不是孤立运行的。康波周期、库兹涅茨周期、朱格拉周期、基钦周期，四层周期长短不一、各自运行，但当它们在同一时间窗口内向上叠加时，就会形成共振，2027到2029年，正是这样的窗口。

以信息技术为核心的这一轮康波，自1990年代开启，经历了繁荣、衰退、萧条，目前正处于回升阶段。以AI算力为代表的技术革命，正在为下一轮上升蓄力。库兹涅茨周期同样如此，中国这轮地产周期自2021年见顶后下行约五年，底部大概率在2027到2028年前后确认。两个长周期在同一时间到达转折点，方向一致，这是“起点”判断的第一重支撑。

再看中短周期。以设备投资为代表的朱格拉周期，可以用工程机械挖掘机销量作为直观观测锚点。

从历史轨迹看，上一轮周期自2015年底部启动，持续上行至2021年见顶回落，随后进入资本开支收缩阶段，2023年确认本轮下行底部。2023年之后，新一轮朱格拉上行周期已经开启，高点大概率落在2029至2030年。

2027至2029年，三个周期将在同一窗口内共振向上。正因如此，2027到2029年，才成为“新一轮大牛市起点”最可信的时间坐标。它不是一次简单的反弹，而是多个周期在时间上的交汇。周期不会消失，只会按自身的刻度运行，当四个刻度同时指向上方时，判断便有了坚实依据。

三、小结

很多人难免会有疑问：这不就是画饼吗？如果大周期真的即将向上，为什么2026年下半年A股还在持续走弱？

这恰恰是周期最容易让人困惑的地方。当前市场正处在一轮基钦周期的下行阶段。基钦是约40个月的库存小周期，一轮下行通常持续20个月左右；但关键区别在于，当长周期方向向上时，小周期下行的压制力度会被显著削弱，调整时长也会压缩，可能仅有半年到一年，大部分时间里，下行力量都会被长周期的向上趋势对冲。

所以，站在当前时点，我们反而应该保持更积极的视角。即便眼下成交低迷、指数阴跌，恰恰是这种考验耐心的阶段，最能区分投资者的认知与定力。