地震与公寓楼：损失由谁承担，楼塌了之后又会怎样，6月24日的地震留下的问题，已不只是技术勘查和临时安置。在受损建筑中，围绕“谁来承担维修费用”“业主委员会有哪些权限”“如果建筑必须拆除，业主还保留哪些权利”等疑问不断出现。

近日委内瑞拉天主教安德烈斯·贝略大学毕业的律师弗朗西斯科·洛佩斯·阿达德在接受《TalCual》采访时表示，这类情况需要依据《分层所有权法》以及适用于租赁合同和劳动关系的其他规范来分析。

洛佩斯·阿达德提醒，每一种情况都有其特殊性。在就拆除、土地出售、重建或合同终止作出决定前，最好先寻求法律意见。“建筑结构性损坏由谁承担？”“如果涉及柱子、梁体、倾斜或其他危及建筑结构的损坏，责任由全体共有业主承担。

分层所有权制度意味着，一个人既拥有自己的公寓，也按照公寓管理文件中确定的份额，对公共区域享有相应权益。业主委员会或物业管理方可以协调维修，但费用应按各套房产对应的比例，由业主分摊。”“业主委员会在启动紧急维修前，是否必须先征求意见？”

“在正常情况下，投资和特别分摊费用应遵循公寓管理中的决策程序。不过，如果已经对人身安全或建筑稳定构成风险，业主委员会可以立即采取行动。之后，它必须透明地提交账目、发票和支出情况，并明确每位共有业主应承担的金额。结构性紧急情况允许先行处置，不必像审批娱乐设施工程或非必要改善项目那样等待完整程序。”

“公共区域中的墙体、楼梯、走廊和装饰性构件怎么办？”“即便它们不属于主体结构，仍然属于共有财产。楼梯、走廊、停车位、公园和通行区域，都按比例归全体业主共有。修复这些空间的费用，应由共有业主承担。具体分摊方式取决于公寓管理文件中规定的份额。”

“公寓内部的损坏由谁承担？”“原则上，室内维修由公寓业主负责。这包括室内墙面、抹灰层以及住宅内部的其他部件。也有例外：如果室内损坏是由共有部分造成的，责任可能由公寓整体承担。比如，公寓外的主管道破裂引发渗漏，维修责任就可能属于公寓共有部分。在决定由谁承担费用之前，必须先查明损坏原因。”

“朝外的一面墙，究竟属于公寓还是属于整栋楼？”“如果一面墙构成建筑外立面的一部分，即便它同时也是卧室或卫生间的墙体，也应视为共有部分。在这种情况下，地震后的维修应由整栋楼的共有业主承担。如果只是住宅内部的隔墙，责任则由业主本人承担。如果墙体分隔的是两套公寓，就需要查明损坏来源。除非损害来自结构性故障或共有部分，否则相关业主可能需要协商解决。”

“一层业主是否要为高层发生的损坏出钱，反过来也一样吗？”“是的，只要涉及共有部分或结构性损坏，义务就存在。承担责任与居住楼层无关。拥有一套公寓的人，也对其他共有财产享有权利并承担责任。分摊依据是份额，而不是与受损区域的距离。”

“如果整栋楼倒塌或必须拆除，产权会怎样处理？”“业主对土地的份额仍然存在。建筑物消失，并不意味着他们对建筑所在土地的权利消失。每个人仍保有公寓管理文件中登记的相应比例。如果土地被出售，或通过其他方式清算，所得款项应按这些比例分配。比如，某人的公寓份额较高，可能因为面积更大，那么他分得的比例也会高于别人。”

“每位业主都可以单独出售自己在土地中的那一部分吗？”“土地作为一个整体，受公寓管理文件规定的制度约束。每位业主拥有的是比例份额，但不一定对应一块可以单独出售的实际土地。若要出售，必须由业主大会讨论决定。业主委员会不能自行出售、清算或处分土地。”

“由谁决定是重建建筑，还是出售土地？”“应由业主在大会上讨论决定。这类重大事项需要业主参与，并依照适用于公寓管理的规则形成多数意见。无论是重建、聘请公司，还是出售土地，都需要集体审议。”

洛佩斯·阿达德指出，如果一栋楼有数十名业主，仅召集其中少数人并不足够。他还建议借助法律意见确定处理路径，避免因情况紧急而作出侵犯他人权利的决定。

“如果有业主在地震中去世，会怎样？”“该业主在土地或房产中的份额将进入继承程序。必须确定继承人是谁，并办理相应手续。在法律上尚未明确由谁代表这项财产之前，就很难就出售、重建或清算作出最终决定。该财产仍然有权利主体，或者存在潜在继承人，其他共有业主不能处分这部分权益。”

“如果公寓已经出租，维修费用由谁承担？”“重大维修应由业主承担。承租人应保持住房处于可使用状态，但不应承担砌体损坏或地震造成的破坏。如果维修关系到承租人能否继续居住，业主应尽快处理。每一种情况都要结合合同内容和损坏性质具体分析。”

“如果出租住房已经无法居住，会怎样？”“如果房屋被毁，或已不再具备可供居住的条件，租赁合同将因不可抗力而终止。承租人不再有义务支付之后月份的租金。业主应退还押金，以及对应于其已无法提供房屋期间的预付款。如果住房仍可修复，双方则应审查合同，并就恢复居住条件所需期间如何处理达成一致。”

“如果有人在地震前几天刚买下公寓，会怎样？”“如果买卖已经完成公证并登记，法律行为就视为已经完成。买方在地震发生时已经是业主。在这种情况下，原业主通常不再对地震造成的损失承担责任，除非个案中还存在其他需要审查的法律情形。”

“无法居住的建筑，拆除费用由谁承担？”洛佩斯·阿达德表示，考虑到紧急情况的规模以及受影响民众的经济状况，当局应当分担这部分费用。

他承认，共有业主也可能承担一定责任，但对于主管机构下令实施的拆除，国家有必要参与处置。他提醒说，拆除必须经过严格的技术评估，任何个人都不能在没有资质和程序的情况下，擅自到一栋楼前下令拆除。

他还强调，负责评估建筑的人必须能够证明身份，并且应隶属于具备技术权限的机构或组织，例如民防、消防部门或委内瑞拉工程师协会。

他提醒公众警惕那些冒充专家的人。在允许他人进入检查，或接受有关建筑是否适宜居住、是否应拆除的结论前，应先核实其资质。这种决定必须有正式评估作为依据。

委内瑞拉的新闻工作是在一个对媒体并不友好的环境中展开的。当地存在数十种可用于惩罚言论的法律工具，尤其包括“反仇恨法”“反法西斯法”和“反封锁法”。这篇内容的写作，已将这些法律环境带来的威胁与限制纳入考虑，因此对境内信息披露作出了相应克制。

作者：维克托·阿马亚