昨天，文人预告过，要给兄弟姐妹们写一篇估计大家都从来没有见过的股评文章，今天交卷。
提示，尽管文人已经尽量深入浅出，但该文涉及较多的经济学、心理学原理，要读懂这篇文章，需要一定的理解力。读一遍还不明白的兄弟姐妹，你不妨多读几遍。至于那些不懂感恩、凿壁偷光还嫌光亮不够的，文人则建议你:最好缩回你偷窥的头部。众所周知，文人选股，注重精研公司的基本面。但这里的基本面，并不只是指行业赛道、公司现状、业绩趋势、公司前景等等这些一般人都基本可以想到的东西。更重要的，如果有可能，文人还想研究清楚公司老板的行为模式以及思维方式。综合起来，这也就是文人所谓的研究透公司的祖宗八辈。事实上，早在2016年文人鏖战的中技控股，当时也正是从一个小伎俩中看透了公司老板颜静刚的心思，文人方才逃过一劫，救了自己的一条小命。这个故事，文人前面在《与狼共舞》系列文章中，有详细的记录，喜欢的可以自己搜索，从旧文中倒出来看看。
股市赚钱不易。散户想在股市赚钱，脑袋后面都得长眼睛。长期跟踪文人的兄弟姐妹们，看多了文人撰写的《文人论道》、《文人论市》、《文人论股》以及房地产专业与财报分析的系列文章，但是，你看到的，其实还远不是文人头脑中分析公司基本面的全部。在文人的头脑中，至少还有一类问题是文人考量很多、但却绝少发文的，那就是公司老板的意志——也就是公司老板在制定公司发展战略时的博弈心理。这个思考，难免有些以心度人，带有比较强烈的主观主义。但是，真的参透了这方面的东西，很多东西就会豁然开朗。今天，文人就结合这次老板注入龙商城改项目过程中大股东的博弈逻辑，给大家打个样。
投资需要先知先觉。但真能做到先知先觉的投资者，却寥寥无几。原因是因为我们了解的信息有限，投资者面前的标的，本身是一个不透明的“灰箱”，我们始终难以提前勘透其真面目。不过，只要你真的有心，通过认真分析公司的某些关键决策，提前预判出公司老板关于公司未来的战略与方向的蛛丝马迹，却也是一条能够让我们提前勘透“灰箱”本色的钟南捷径。原因是，熙熙攘攘，皆为利往，经济学的基本假定，就是参与经济活动的所有人，包括公司老板，其经济活动，都是基于自身利益的最大化而在进行理性的博弈。公司当下所有的重大决策，一定都潜在地包含着关于公司未来的战略逻辑与发展方向方面的信息。所以，只要我们仔细地分析公司当下重大经济活动中的草蛇灰线，就一定可以发现公司老板擘画未来时的所思、所想与所图。事实上，前面文人之所以敢于在2024年2月公司的年报预告再度巨亏之际大胆重仓介入中鸭，正是因为自己从公司连续大幅计提亏损以及公司的项目走向中窥见了老板的所思、所想与所图，得出了公司基本面即将大幅反转的结论。事实证明，文人前面的这个判断与决策，丝毫没错。而今天，控股股东主动地将龙商旧改项目的控股权低价注入上市公司，意味着公司基本面演变又进入了一个新的阶段，我们同样据此可以预判出很多非常重要的信息。具体的，请你耐心地看完下面的分析。
一、大股东注入龙商项目控股权，自己短期失去了什么？十月怀胎，一朝分娩。都知道旧改项目的难点就在拆迁与土地移交，而大股东在这一切尘埃落定的前夕，赶在正式开工之前，第一时间就将该项目的控股权注入上市公司，的确反映了大股东期盼促进上市公司房地产主业中长期可持续发展的急迫心态。
这是继2014年资产重组、事隔12年后，大股东再次将资产成功注入上市公司。前面，文人曾经明确解读过:从定性的角度看，本次交易的实质，就是大股东让渡龙华商业中心城改项目的控股权，既解决大股东与上市公司之间继续存在的实质性同业竞争问题，又帮助上市公司解决有效土储不足的痛点、助力中洲控股长远发展。大股东着眼的是大局上的双赢，交易中丝毫没有直接为大股东谋利的想法。
该项目体量74.47万平米。开发商拥有权益的可售面积约40万平米，其中可售住宅32.8万平米，商业、办公小计7万平米。另有11.3万平米的保障房亦为可售，加起来，开发商拥有的实际可售物业超过51.2万平方米（具体数据可参见文人文章原文，或者交易的评估报告）。无论从哪个角度看，这都是一个巨无霸项目。预计建成后，其全部可售货值将超过220亿，与公司开发的黄金台项目比，体量也相差无几。
都说十年磨一剑。而大型旧改项目，前期折磨的时间，往往比十年还长。该项目从2012年中洲集团作为投资主体入驻、成立项目公司推进旧改工作算起，到目前大致落听，差不多已经13年。其中的酸甜苦辣，只有经历过房地产旧改项目的，才可能感同身受。毫无疑问，在这个过程中，大股东付出了艰苦的努力。难得的是，在此次交易作价时，大股东不仅没有谋取项目的任何溢价，相反，项目账面上6.3613亿的净资产，最终评估的价值居然只有1451.46万元，换言之，项目公司的净资产减值率（折价率）高达97.72%。最终，上市公司基本上是坐享其成、零对价获得了项目公司60%的权益。面对这样的对价，还有投资者说大股东在通过交易获取私利，真的是不讲良心了。
进一步看，除了让渡出项目拆迁过程中付出的艰辛外，大股东让渡出来的真实利益，也是可以通过测算量化计算的。具体包括:
1、相比直接转让给第三方，大股东损失的收益估算。如此体量的项目，参考目前深圳土拍市场现状，其他开发商想要通过土拍拿下该项目，估算的竞价结果至少应该不会低于80亿。再加上无偿代建移交的回迁注重与商业约23万平米，总地价不会低于105亿。按51万平方米权益可售（其中11.3万平米的保障房亦为可售，故也参与楼面地价分摊）测算，折合楼面地价约2万每平米出头。这个地价，真心不高。但是，因为不用支付80亿的地价款，开发商会减少很多的资金压力，同时就意味着节约大量的资金成本。综合衡量，如果大股东不将该项目转让给上市公司，而是直接在二级市场上全部转让项目公司股权，要价10亿，高吗？如此，扣税后，大股东应该可以净落7.5亿。
2、装入上市公司后，大股东因为股权稀释将要直接损失的项目潜在收益估算。仔细修正数据后测算，新政之后，按2万地价、1.3万每平米的建安成本（精装交房），折合2800元每平米的资金成本，项目的最终完全成本在3.6万每平米。不考虑房价上涨因素，不考虑商业等等的微博利润，只按可售住宅以平均5.2万每平米的价格销售，项目最终的毛利润大体在50亿，净利润大体在25亿。如果大股东不转让股权，这25亿是可以全部落进自己的包包里的。而该项目注入上市公司后，大股东占的项目权益至少被稀释到72%，如此，大股东损失的潜在收益，至少不会低于7个亿。
3、大股东将项目注入上市公司，还意味着大股东选择了与上市公司共担后期开发的一切风险。当然，后期开发的风险其实不大。但是，大股东将项目控股权注入了上市公司，就意味着大股东至少愿意承担大股东自己在上市公司中已被司法冻结15.09%（占上市公司总股权的比例）股权所导致的收益流失的风险。——直接说，就是这部分股份真被没收，大股东还要损失其对应的相应项目收益——综合测算大体在9%。折合下来，大股东又是2个多亿的潜在收益可能受到影响。当然，有人说股权冻结，大股东是咎由自取。但是，如果不注入，大股东起码就不用冒损失这部分收益的风险，是不？
综合起来看，大股东选择将龙商项目公司控股权注入上市公司，都是会直接影响到大股东的利益。从量化分析结果看，哪怕在项目后期正常开发的前提下，大股东此次资产注入，自己至少也要直接损失7个亿（提示:1、2不能重复计算），多则近10亿。
二、大股东宁可短亏，也要将龙商项目注入上市公司，究竟说明了什么？经济人假设，是西方主流经济学最核心的基础前提。经济人假设，也叫理性人或者实利人假设。基本含义是，所有参与经济活动的个体，本质上都是以自利为动机，在理性约束下追求自身利益与效用最大化。对于能够控制上市公司基本经济活动的大股东，上市公司的重大决策，一定就会比较充分地体现大股东作为“经济人”的基本动机。差别只是，少数投资者能够参透 ，而大部分投资者却永远参悟不透这个。
都说潮汕人商人，在精明如鬼的商人中，也是出类拔萃的。毫无疑问，对于将龙商项目的控股权注入上市公司，大股东对于这个经济行为可能对自身产生的损失，一定是心知肚明的。可是，即便损失近十亿的短期利益，大股东依然还要注入。这是为何？难道老板脑袋进水了？
有人可能会这样解释:在管理层特别严禁控股股东与上市公司开展实质性同业竞争的背景下，大股东除了将地产项目注入上市公司外，没有其他选择。呵呵，如果你也如此看，那就是你也太天真了。诚然，当下管理层对控股股东与上市公司的实质性同业竞争控制确实越来越严。但是，落实到中鸭的大股东，起码目前就还有两条道路可以选择。第一，目前房地产业极不景气，大股东完全可以反向选择:让自身资产已经非常干净的上市公司全面进行资产置换，退出房地产业，彻底转型。如此，大股东独享整个房地产业务，也让人无话可说。第二，大股东对龙商项目高高要价，让小股东们否决，如此，大股东后面就可以理直气壮地将项目转让给第三方，甚至转让给自己旗下的白手套公司，如此，大股东依然可以独享项目红利。
大股东真要这样做，甚至也算不上什么阴谋，简直就是阳谋。但大股东却没有这样选择。为何呢？唯一的解释就只能是大股东非常看好中鸭这个上市公司平台，真心实意地要支持上市公司做大做强。而大股东所图的，就是利用上市公司对于控股股东的财富放大效应，在上市公司做大做强的过程中，实现自身财富的倍数级别增长。——道理不难明白:上市公司平台，是老板们财富增值的放大器。在非上市公司，股东财富的增长，基本上是与企业利润增长基本同步的。但在上市公司，股东财富的增长速度，却可能是利润增长速度的几何倍数。因为，一般情况下，股价的增长会数倍于利润增长，由此导致控股股东身价的几何倍数增长。
将军赶路，不追小兔。大股东既然选择了牺牲大个亿的“小利”，也要将项目注入上市公司，那么后面，所图必大。事实上，从2022年之后中鸭一直不管不顾的大幅计提亏损，直到这次的龙商房旧改项目的注入，可能都还只是大股东心心恋恋的上市公司改造计划中露出水面的冰山一角。后面的，我们就继续慢慢观察吧。
任何一家上市公司，在大股东的眼里，其实都只是自己财富进阶道路上的一个博弈平台。牛如马斯克者，其特斯拉乃至SpaceX的上市，也都是如此。对于老黄，也当作如此看。作为潮汕商人的代表之一，在不少潮汕商人纷纷折戟的当下，我们千万不要小瞧其野心。毕竟，老黄的名下，已经有195亿的财富，有了这样的实力，后面还有很多事可做。而中鸭各种负资产的提前出清以及8.28新政的推出，恰好又为老黄再次大展宏图提供一个难得的契机。与前面几年连续大幅计提亏损一样，这次注入龙商项目，也是大股东放出的一招“胜负手”。显然，对于中鸭的前景，我们的确有理由高看一眼。
“欲练此功，必先自宫”。大家都要练葵花宝典，必然是因为葵花宝典有其无可抗拒的魅力。大股东现在既然已经下了大本钱，后面，基于自身利益，各种博弈就一定还会继续。后面，大股东还会有那些奇招与大招，我们不猜，也猜不透。但是，既然大股东已经在中鸭主业可进可退的当下，已经落下了自己的“胜负手”，选择了牺牲短线利益也将龙商旧改项目注入上市公司，那么，从大股东落下的这“关键一手”之中，我们至少可以判断出，在大股东眼里:
1、中鸭的发展，已经前景明朗。没有哪个老板与钱有仇，会把自己的未来，托付给一个前景未卜的“烂摊子”。大股东敢于与中鸭绑定未来，至少说明大股东自己非常看好中鸭的前景。包括并不限于: 中鸭的战略调整，已经卓有成效，告一段落；深圳的房地产行业，前景看好；大股东后期，还会继续注入旗下成熟的旧改项目。
2、中鸭现存的问题，基本都不是问题。特别投资者普遍担心的大股东股权冻结问题，起码在大股东看来，问题不大。起码是不会继续恶化了，不会实质性地影响大股东对公司的控股权。搞不好，相关问题的解决，还会有柳暗花明的前景。否则，控股权都不稳，大股东却选择让渡自身的利益注入优质资产，岂不是为他人做嫁衣？
换位思考一下，如果你想在自己的几个儿子中选一个儿子托付自己的资产，你会托付给目前发展得好的那个儿子，还是会托付给目前问题缠身的那个儿子？道理其实是一样一样的。
三、大股东既然愿意与上市公司绑定身家，后面还会发生什么？基本结论是，以大股东注入龙华旧改项目为标志，大股东选择了将自身的利益与上市公司的发展进一步深度绑定。而且，从股东近些年一直从战略高度苦心孤诣地经营这个上市平台的轨迹可以看出，大股东此次注入资产，绝对不是一时兴起，而是基于老谋深算后的一次重大决策。这意味着大股东将自身身家与上市公司全体股东利益的进一步绑定。这是好事，后面有大股东的鼎力支持，为上市公司的发展逢山开路、遇水搭桥，我们普通投资者，对于公司的长远发展，也会进一步增强信心。
在文人个人看来，至少公司发展过程中的下列问题，有大股东支撑，都能迎刃而解:
1、今、明两年后的业绩断档问题。确实，2027年迎玺项目住宅项目全部交付完毕后，公司未来一两年的可交付房源，肉眼可见的，主要就只剩下迎玺项目13.4万平方米的集中商业了。其他的，无论是公司手握的宝安V26街项目，还是大股东刚注入的龙华商业中心项目，要交付怎么也得等三年以后。2028年，公司业绩就可能存在因可交付资源青黄不接而出现业绩断档问题。大家都担心这个。但是，只要有大股东的全力支持，问题很可能也会迎刃而解。文人能够想到的办法包括:利用公司海量的持有资产，以发现REITs等办法，释放出二三十亿的利润，补上这个短期缺口，根本就不是什么难事。逼急了，大股东干脆直接把自己手里代建的中洲迎海四期注入上市公司，真金白银地补上这个断档，也不是没有可能。
2、中长期发展土储项目不足的问题。其实，即便不考虑公司在手的其他100多万平米土储的启动，只是中鸭手握的宝安V26街与龙华商业中心两大项目，总体可售货值就在400亿以上，对中洲这样的中等房企，至少已经足以支持其2029—2033年衣食无忧。如果还担心其更长远地发展土储不足，我们还可以寄希望于大股东手里其它的旧改项目。文人前面曾经考察过，目前，大股东手握的该类项目，浮出水面的，就至少还有三四个，且体量都不小。
3、公司长期发展的转型问题。短中线看，中鸭应该是不会放弃自己的房地产主业的，而且，新政之后，如深圳这样的一线城市，房地产行业的景气度，可能逐渐会有根本性的改观。但是，这并不排除中鸭中长线也会谋求转型。只要市场需要，老板们就会创造题材。毕竟，拥有195亿身家的黄老板，绝大部分的资产还在中鸭之外，其中一定还有相当多的优质资产，注入一两个，又有何妨？再说，中鸭本身账上多金，又地处创新公司富集的深圳，自己花上一二十亿到外面并购一两个科技公司，也根本算不了多大的事。资本市场上，只要有钱，就会不缺故事，也尽可以豪横！
“能攻心，则反侧自消，自古知兵非好战；不审势，即宽严皆悟，后人治蜀要三思”。股市如战场。投资，一样需要上兵伐谋。特以此文，献给认同文人的兄弟姐妹们。提示，该文只是文人个人的一孔之见。无意荐股，更无意主导任何人的买卖。而且，实事求是地看，大股东如此布局，一定是意在长远，这里多半真的没有快钱，绝大部分投资者，是根本熬不出头的。兄弟姐妹们，买卖自便，责任自担 。股市有风险，投资需谨慎。文人看法，友情分享。据此操作，责任自担。有所收获，别忘一赞。欢迎讨论，欢迎转发。