美国住房市场已十分艰难，高盛警告情况可能进一步恶化，年轻人面临的前景尤其黯淡。美国购房者正面临越来越大的压力，抵押贷款利率已经攀升至7%以上。高盛警告称，住房负担能力问题可能会进一步恶化。高盛经济学家罗尼·沃克在周一发给客户的报告中指出，2027年，住房负担能力问题可能会面临更大挑战。

沃克首先提到，自2月以来，抵押贷款利率已上升近1.5个百分点。同时，约60%的房主仍享有低于当前市场水平的贷款利率。在这些房主中，约65%支付的抵押贷款利率比当前普遍利率至少低2个百分点。因此，无论是需要更大居住空间的家庭，还是打算搬进小房子的空巢家庭，许多房主都不愿意卖掉现有住房、另购新房，因为这意味着要放弃较低利率的贷款，转而承担更高成本的新贷款。

这就是所谓的“抵押贷款锁定效应”。这一效应极大地减少了市场上的房源，使购房者更难找到价格可负担的住房。沃克写道：“2020年和2021年，许多借款人以低利率重新融资；加之目前抵押贷款利率处于高位，搬家的财务成本因此显著增加。”他还指出：“购买新房意味着购房者必须提前偿还现有贷款，再以明显更高的利率申请新贷款。”

高盛预计，明年美国二手房销售量将仅为390万套，略低于其对2026年的预测，也比2020年前的2019年低约26%。纳什维尔康帕斯房地产经纪人杰克·肯尼迪表示，这一预测并不令人意外。肯尼迪告诉《每日邮报》：“我担心高盛的分析师可能是对的。”他说，房价仍处于历史高位，而借贷成本的上升显著削弱了买家的购买力。

他还提到，就业市场的不确定性让潜在买家愈发不敢承担重大的财务责任。就业者感到“如履薄冰”，失业者则对前景感到绝望。肯尼迪亲眼目睹了市场的变化。上周，他在纳什维尔一个受欢迎的社区主持了一场开放看房活动，原本预计两小时内会有约10组人来看房。这套房子刚刚上市，定价比纳什维尔的平均成交价低近10万美元，但整个下午，肯尼迪都独自坐在那里。

肯尼迪说：“六到八周前，这几乎不可想象。我认识的每一位经纪人都在讲同样的情况。”他说，纳什维尔的开放看房人数和抵押贷款申请量都在下降，当地房地产市场“几乎停滞不前”。肯尼迪警告，房地产市场的放缓可能波及住房以外的领域。他预计，假期过后，1月和2月“华尔街可能会遭受重创”。他说，市场压力在中低价位房产中最为明显，豪宅市场则相对坚挺。不过，他提醒，中低价位房产构成了住房市场的大部分。

4兄弟购房公司负责人乔纳森·卡科恩认为，买卖双方的僵持局面可能延续到2027年。他预计，市场将保持平淡或小幅下跌，而非遭遇大幅崩盘。高盛预计明年二手房销售量仅为390万套。卡科恩据此判断，成交量会减少，围绕价格和交易条件的协商会增多，急于出售的房主将不得不以更现实的价格挂牌。

他补充说，现金流充裕的房主有动力选择翻修，而不是搬家并放弃低利率贷款，转而承担更高的贷款成本。卡科恩告诉《每日邮报》，房龄较老、定价过高且房主持有的房屋净值较少的房子可能需要降价；定价不合理的新挂牌房源则可能在市场上停留更久。不过，持有大量房屋净值的房主应更有能力应对市场放缓。

沃克表示，房源有限只是问题的一部分，买家也越来越不愿意购房。他说，人口趋势以及收入增速有望超过通胀的预期，可能对需求形成支撑，但近几个月以调查为基础的购房意愿指标已大幅下滑。移民减少也预计会影响家庭形成。

对希望购买首套住房的年轻美国人来说，前景可能尤其黯淡。皮尤研究中心近期的一项调查显示，40岁以下成年人中，约十分之九认为，如今买房比他们父母那一代更难。近几年，房价与收入之间的差距不断扩大。皮尤研究中心发现，2019年至2024年，经通胀调整后的房屋价值中位数上涨了30%；同期，户主年龄在40岁以下的家庭，经通胀调整后的收入中位数仅增长9%。

肯尼迪警告，住房负担能力危机可能造成一代永远无法摆脱租房状态的美国人。他说：“现在没有足够的人在谈论，我们可能正在造就一代永远处于首次购房阶段的人。”“很多人已经照着别人告诉他们的方式做了：存钱、发展事业、按时还信用卡。但不管他们怎么努力，第一套房子的钥匙似乎都离他们越来越远。”

作者：萨拉·麦吉夫