持有十年竟然还亏钱？澳洲买房“躺赢”时代终结，这些区谨慎入手

传统观念认为，长期持有房产是财富增值的“金科律令”，但最新数据却揭示了一个残酷现实：时间并非总是盈利的保证。

去年第四季度，全澳仅有一小部分卖家录得亏损，令人意外的是，这些亏损者持有房产的时间几乎与盈利卖家旗鼓相当。

最新数据挑战了一些关于房产销售的传统观点。

CoreLogic 最新发布的《盈亏报告》（Pain and Gain Report）显示，在去年第四季度，全澳 95.9% 的房屋转售实现了名义上的获利。

其中，独栋房屋表现依然强劲，盈利比例高达 98.1%，而公寓则略逊一筹，盈利比例为 91.2%。平均而言，盈利卖家的房产持有期为 9.2 年，而亏损卖家的等待时间也长达 8.2 年，两者差距微乎其微。

在悉尼，亏损与盈利的公寓转售者，其持有时间中位数分别为 8.4 年和 10 年。而墨尔本的这一差距更窄，亏损者平均持有了 9.6 年，仅比盈利者少 5 个月。

研究数据进一步揭示了“时间价值”的分层：在购房两年内转售并盈利的，回报中位数为 15 万澳元；持有两到四年盈利 21.5 万澳元；若坚持四到六年，利润则显著跃升至 32.5 万澳元。对于那些持有 30 年以上的“常青”卖家，平均获利更是高达 89.85 万澳元。

CoreLogic 研究主管 Gerard Burg 指出，若以年均利润衡量，表现最出色的卖家持有期通常均在四年以上。

Gerard Burg 举例称，在新州南海岸的 Kiama，盈利者平均持有 10 年可赚取 73 万澳元。但如果卖家在仅持有四年后就转售，很可能会面临亏损，因为当地房价仍远低于疫情期间的峰值。

尽管长期持有能提高获利几率，但 Burg 强调，地段与供应量同样关键。以悉尼西部的 Parramatta 为例，尽管房产平均持有期达九年，却仍有近 24% 的房屋折价出售，这主要是由于该地区公寓供应量激增，极大地压制了房价。

专家表示，公寓供应量的快速增长会影响转售价值。

买家代理 Michelle May 分析称，高密度地区那些“平淡无奇”的普通公寓最易亏损。由于同质化严重，如果邻居急于脱手减价，全楼的价格都会被拖累。

此外，May 提醒投资者警惕新房和楼花（Off-the-plan）。她形象地比喻道，购买从未入住的新公寓就像买新车，一旦开出车行，“新车味”带来的溢价便会立刻缩水。

为了获得实际收益，May 建议卖家至少持有房产五到七年，以对冲印花税、中介佣金及营销费用等隐形成本。她强调，确保增值的捷径是购买该类别中的“A级房产”，而非寄希望于捡漏劣质房产。

购买最优质的房产可以是确保资本增值的一种方式。

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 也认同长期持有的优势。他表示，尽管市场存在波动，但随着时间推移，资产增值的概率会随之增加。即便是在 2008 年金融危机前的高点买入，拉长周期来看，现在的价值依然是盈利的。

不过，Oliver 同时也提醒，墨尔本、堪培拉和霍巴特等多地房产目前仍未恢复到 2022 年的高点。

他建议购房者避开那些设计过于独特、受众过小的产品，以免在未来转售时因买家储备不足而陷入被动。

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