三秦二三事【安康一商业体“过道罗生门”：1570万“买房”，18平米过道被判归邻居】
一份生效判决认定，安康一商业体侵占邻居18平方米过道，但实际占有者认为自己才是受害人——他斥资1570万元、持有产权证并经营五年的房产，后来才发觉部分面积竟属于他人。法院的判决揭示，这起纠纷源于早期交付、产权测绘与最终登记的三者错位。经营五年方知“鸠占鹊巢”？“我花1570万买的房，白纸黑字的产权证，怎么突然成了侵占别人财产？”提起这场官司，安康一商业体的所有者李某安至今愤懑。
2017年3月，李某安及其关联人通过中间人介绍，以1570万元受让了林某才及其关联人在安康高新区居尚现代城22号楼的部分商业房产，并与开发商陕西安康高新产业发展投资（集团）有限公司（以下简称：安康高新集团）重新签订合同。2018年6月取得产权证后，商业体正常经营多年。
转折发生在2021年。相邻业主王某等人起诉，主张商业体的二、三、四层共计18平方米过道系其所有，要求返还并赔偿。李某安这才惊觉，自己使用五年的空间，竟在邻居产权证附图上。尽管李某安主张“对方购房在前，装修在前，若过道属对方，为何我能顺利办证且占用多年”，安康两级法院均判决支持邻居的诉求。法院依据不动产登记簿和测绘报告，认定18平方米过道归王某等人所有，商业体构成侵权，需恢复原状。交易迷局：未备案合同与“改底单”交易纠纷源头可追溯至2015年。当年林某才等人与安康高新集团签订合同，购买22号楼2218至2221号房屋并支付全款。然而，合同约定开发商应在签约后30日内备案，这一手续随后两年并未办理。2017年3月，李某安与林某才签订《房屋转让合同》，约定总价1570万元，明确“按现状交付”。如今看来，当时“现状”是与邻居相邻的部分过道，已存在隔断墙，被划入李某安所购范围内。由于原合同从未进入网签备案系统，变更买受人无需复杂行政程序。开发商安康高新集团同意解除与林某才的原合同，与李某安直接签订新合同。李某安于2018年6月取得不动产权证书。法律透视：有效转让埋下产权“地雷”法律人士指出，由于原合同未履行备案义务，开发商同意“注销旧约、重签新约”的行为，构成《民法典》第五百五十五条规定的“合同权利义务概括转让”。只要不涉及规避限购或偷逃税款，李某安便合法承继原合同权利义务，成为法律意义上的“一手买受人”。然而隐患隐藏在“按现状交付”约定中。李某安认为，隔断墙内的过道面积是房产一部分。但真正物权归属，必须依据不动产登记簿记载。2021年，邻居王某等人提起诉讼。其不动产权证书附图清晰包含这几层楼的18平方米过道。安康两级法院的判决意见指出：不动产物权经依法登记发生效力。李某安主张的基于“现状交付”占有，无法对抗物权登记公示公信力。因此判决需返还过道，清退物品、恢复原状。开发商否认“欺诈”行为这场争议风波中，开发商安康高新集团辩称，王某等人购买的系2201号房屋，而李某安购买的为2218-2221号房屋，二者属不同产权单元，不存在“一房二卖”。最具争议的约18平方米过道，经两级法院审理权属已清晰，开发商认为其交付义务已完成。开发商进而强调，李某安购买商业房产用于经营，属投资行为而非“生活消费”，因此不适用“退一赔三”条款。对于法院判决其安装隔离措施，开发商表示尊重判决结果，但否认“欺诈”。“房子本来是通着的，是希岸酒店方（疑似产权方王某等人的租客）在装修时自行砌墙隔开。”开发商工作人员向西西新闻记者解释称。“相关事实，无论从合同约定还是产权证记载来看，都是明确的。”该工作人员强调。对于过道为何长期被隔在商业体一侧而原产权人未主张使用，工作人员回应称：“过道的实际权属问题与我们无关。至于权利人为何未使用，我们也不知道他们怎么想的。”物权优先于“现状”却又难落实尽管李某安一方提供了证人谢某勇、林某才的证明，强调“交付时过道就在我方范围内”，但司法审判并未采信这一“历史形成”的理由。目前，该案陷入尴尬的执行僵局。判决要求在高楼过道处安装物理隔离，但因涉及承重结构及酒店消防通道，存在重大安全隐患，执行法官多次现场勘查后难以强制实施。
最新进展是，李某安方已向安康市汉滨区人民法院提起新的诉讼，将本案的房屋转让方（林某才）和出售方（安康高新集团）一并列为被告。李某安方认为，正是转让方和出售方涉嫌隐瞒产权争议，导致其高价购入的房产部分面积被判归他人所有，并因此蒙受巨额租金损失。他们依据《消费者权益保护法》提出了“退一赔三”的诉讼请求，试图通过法律途径挽回损失。案件启示：对于投资者：购买二手房（尤其是商业地产）时，切勿仅相信“现状”。必须将产权证附图与实地物理边界逐一核对，任何“多出来”的面积都可能是未来的定时炸弹。对于开发商：测绘与交付环节的微小疏忽，可能导致连锁诉讼。一纸产权证不仅是权利凭证，更是物理空间的绝对法律界定。这起案件并非简单的“欺诈”，更像是一起因早期测绘不规范、交付标准模糊引发的复杂民事纠纷，而李某安则成了这“历史糊涂账”的买单者。
来源：西西新闻
