李宇嘉

近期，东莞市一个保障房新盘逆势热销，成为“日光盘”，令人瞩目。该保障房新盘是当地国企承建的一个配售房项目，165套房源开售后1小时全部被抢光。当地主管部门说，大家都很关注商品房，关注保障房的少，但笔者恰恰认为，该“日光盘”更值得关注，因为它给当下的楼市困局提供了一个有启发性的破解新思路。

该“日光盘”热销的原因，不外乎四点：其一，平均售价9600元/㎡，只有周边商品房的50%；其二，品质不输商品房，国企物业、精装修、门窗、厨卫设施都是知名品牌；其三，未来想卖的话，可以按每年折旧1%的比例转售给政府；其四，现房销售，年内就交房。

近几年，商品房销售情况总体不太理想，各地国企建的保障房，尽管价格低，很多也不好卖。东莞这个保障房项目逆势热销，给市场带来了久违的暖意。

笔者深度访谈了一个在物业公司上班的80后小哥，他刚刚成为东莞这个“日光盘”项目的业主。超低的总价和不高的月供，是他尤为看重的。他买了这个项目2楼的一套房子，总价83万元，首付15万元、贷款68万元，月供3700元。

用他的话讲，凡总价超100万元、月供超4000元的，他都不考虑。3700元的月供，他爱人（家政从业者）的收入完全可以覆盖。他的收入每个月有7000元，应付家庭日常开支、小孩教育等，从容且有余。为啥不买二手房？小哥告诉我，二手房确实便宜，但多数无电梯，采光通风不好，要重新装修，仅重装电梯这一项户均怎么也得花10万元左右。

对于配售房的两个主要瑕疵——不能上市交易、卖给政府每年要折旧1%，小哥是这么算账的：一年折旧8300元，而他每年租房（城中村）的费用有9200元，前者要低一些。再说，读小学的小孩还要在这里读中学，房子是用来住的，也方便小孩上学。说到小孩，小哥讲出了他买这个房子最核心的理由：孩子慢慢大了，长期住在城中村不太好。

在此，不妨将东莞与无锡的楼市做一个对比。东莞是一个“双万城市”，常住人口超过1000万、GDP超万亿。江苏无锡GDP也超万亿，但常住人口只有750万。2025年，无锡新房和二手房合计卖了5.5万套，东莞只卖了4.5万套。无锡常住人口比东莞少250万，为啥房子卖得更多？原因很简单：无锡户籍人口有520多万。东莞户籍人口只有345万；非户籍人口近700万，其中多数是小哥那样的打工人，没有房子，买不起商品房。

土地市场和新房市场萎缩的态势，短期内不易扭转。未来，靠高收入人群支撑商品房市场的难度很大。那么，房地产的机会在哪里呢？

当下，城市最大的竞争力就是人口。所谓“留得青山在，不怕没柴烧”。以上面提到的小哥为例，在东莞买房了，他就认为自己扎根东莞了，小孩在东莞接受完整的教育，全家都会安心在东莞打拼。

试想，近700万东莞常住非户籍人口，若都能在东莞安定下来、能入户，这将释放出多大的消费潜力！先不说城市的高度、温度、包容性，也不说带动多少商品房销量，单就生活服务消费，就有很大的容量。一个人的消费，就是另一个人的收入，消费多了、收入多了，就业就多了。这样，就有信心和能力支付3700元的月供。这样的配售房，就有很大的市场潜力。

对于土地来说，尽管没卖个高价，但它留住了新时期东莞最宝贵的资源——人口。他们留下来，就是东莞最大的不动产。笔者建议，与其土地卖不出去，还不如将它拿出来做配售房；当然，最好的地块留给商品房，次好的、第三好的拿出来做配售房也行。另外，配售房在品质上要比肩商品房，水电气路网要齐备，学校和菜市场要齐全。这些技术上的问题，不难解决。若做到这些，房子就不愁卖。这就是“人、房、地”匹配的逻辑、投资于人的逻辑、科学政绩观的逻辑。按照这个逻辑办，不仅能破解楼市困局，还能提升城市竞争力，为城市长远繁荣注入生机。

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