[气球R] 光一个“回天地区“就住了约85万人。近几年，他们集中到了买房、换房阶段。更妙的是，昌平楼市形成了自己的内循环：早年的回龙观经适房、天通苑业主，卖掉老房子置换昌平南的新房；新来的码农接盘他们的二手房。一二手互相咬合，成交量自然滚动放大。
[气球R] 昌平楼市火爆的第二个原因是：位置好，而且刚好到了成熟期。近几年远郊经济不乐观，反而是海淀这样的产业核心区经济更健康——中关村、上地、西二旗，吸纳的就业人口越来越多。但在海淀上班的人，大部分买不起海淀。
[气球R] 海淀二手房7.6万/平，新房9.8万-10.5万/平。一个在西北旺上班的程序员，拿着400万预算，在海淀只能看老破小，在昌平南却能买到得房率94%-99%的新房三居。而昌平南，距离海淀只有一步，贴在北京最强的产业区身上。
[气球R] 昌平楼市火爆的第三个原因，是供应断档攒下的需求。东小口板块上一次供地，还是2020年的奥森ONE和奥海明月，当时均价5.8万/平。此后五年，这片衔接昌平、海淀、朝阳的腹地一块宅地没出。五年没有新房，刚需刚改需求一直积压。
[气球R] 直到2025年10月，北京城建28.09亿拿下东小口地块，楼面价3.2万/平——比五年前的房价还便宜一大截。看它的成交结构，完全是刚需刚改的形状：配套也在成熟。
[气球R] 回天计划这些年补了大量学校、医院、商业，曾经的”睡城“，正在变成能自我运转的城。
1️⃣ 昌平的逻辑，其实就是当下北京刚需逻辑的缩影：人口还在流入的地方、贴着最强产业区的地方、供应断层多年的地方、350万-800万预算够得着的地方。
2️⃣ 四个条件叠在一起，全北京只有昌平南。至于火爆能持续多久，要看两件事：一是海淀的产业还能不能继续输送购买力，二是昌平的供地节奏——库存要是堆得太快，再旺的火也会被浇灭。
3️⃣ 目前看，昌平南新房库存约1.2万套，去化压力不算小，火爆的背后，分化才刚刚开始。
