四川成都，一男子花 200 多万，买了套 150 多平大房子，刚要装修，一个陌生男人拿着 20 年租赁合同敲开家门，他这才知道，前房主在把房子卖给他前，已经对外签订长期租赁合同。

这份租约引发巨大争议，李先生怀疑有人试图借助 “买卖不破租赁” 制造交易障碍，可他发现房子租金每月才 1200 元，20 年共计 28.8 万，谁会长期承租一套清水房？

这里面疑点重重。租客一番话让人意外。前房主失联，男子认为前房主和租客合伙算计自己，而中介没尽到审查义务。中介：前房主故意隐瞒，我也没办法，你去告吧。

真正让事情变复杂的，不只是这份低价长租合同，而是后来出现的两份购房合同。

2025 年 3 月 24 日，媒体联系上前房主张女士。张女士称，2024 年出售房屋时，房屋还有约 185 万元贷款没有结清，卖房事务交给三叶公司工作人员牟某奇处理。牟某奇又联系罗俊所在的垫资机构，准备先还清贷款，再完成过户。

2024 年 4 月 11 日，张女士与戴某签下第一份买卖合同，成交价 222 万元。合同里没有回避租赁问题，反而写明房屋存在租赁备案，还留下 “20 万左右、客户知情、协商处理” 等内容。也就是说，在这份合同里，20 年租约并不是突然冒出来的。

五天后，情况变了。2024 年 4 月 16 日，罗俊以张女士代理人的身份，通过 “到家了” 中介与李先生签订另一份合同，价格变成 265 万元，比前一份高出 43 万元。

戴某后来被指与罗俊是同事，并非最终入住的买家。更关键的是，李先生签署的合同把房屋状态勾选成 “无租赁”。

李先生看到这些材料后心里更不踏实。张女士说卖价是 222 万元，李先生却按 265 万元成交，差额去了哪里，谁提前知道租约，谁又决定把 “有租赁” 改成 “无租赁”，每个问题都绕不开交易参与者。

租客吕某某也给出了另一套说法。吕某某称，张女士欠款未还，所以用长期租赁抵债。合同签于 2023 年 7 月 25 日，期限 20 年，月租 1200 元。可房屋一直是清水状态，吕某某没有正常入住，租金是否真实支付，也成了李先生质疑的重点。

李先生随后向成都龙泉驿区大面派出所报案。警方受理后，对相关人员展开询问。受理调查不代表任何人已经构成犯罪，诈骗、恶意串通等问题，仍要看资金流水、授权文件、合同形成过程和各方真实意思。

龙泉驿区住建部门也介入核查。调查发现，张女士与戴某签订的合同允许买方把房屋过户到指定人员名下，这项约定本身不能直接认定违法。

但罗俊与李先生签合同时，相关授权委托书尚未正式出具，授权材料形成时间晚于合同时间，交易流程明显存在需要审查的地方。

住建部门随后约谈相关中介，要求二手房交易增加租赁备案查询，不能只查产权、抵押和查封。涉事中介也承认，签约时没有取得完整授权文件，并对工作人员作出内部处理。

事情到了这里，李先生最关心的仍不是 43 万元差价，而是房子能不能住。2025 年 4 月 14 日，转机终于出现。吕某某确认，20 年租赁备案已经注销，中介同意退还全部中介费，李先生可以继续装修。

不过，装修延期、贷款利息、误工损失以及 43 万元差额的性质，并没有随着备案注销自动消失。李先生表示，相关损失还要继续协商，协商不成就通过诉讼解决。

“买卖不破租赁” 保护的是真实、合法并实际履行的租赁关系，不是仅凭一纸合同就能产生对抗新房主的效力。房屋是否交付占有、租金是否实际支付、备案何时形成、交易各方是否知情，都可能影响最终认定。

这场纠纷留下的提醒很直接，买二手房不能只看房产证和贷款情况，租赁备案、代理权限、资金流向，同样需要逐项核实。

信源：红星新闻