全国二手房交易占比超新房，存量房时代普通人该怎么对待房产？

2026上半年百强房企拿地同比降13.3%，新开工连续负增。不是二手突然抢手，是新房供给和信任双塌。

期房烂尾阴影没消，土拍缩量，好地段新盘走豪宅化，单价虚高。

城镇套户比2025年测到1.07，黄老口径1.16，总量早过了1.1这条线。

存量房近352亿平米，2010到2021建了153.6亿平米，盘子够大，二手才能接棒。

这个数字的意思，是房地产从开发商定价转向存量户定价。

买家第一次有议价权，卖家第一次直面边际成交价。

有人拿美国英国二手占比八九成说事，那是终点。我们刚过半，是中点不是拐点。

25到44岁主力购房人口2026约2.1亿，较2015峰值降亿级，刚需基数在缩。

套户比超1.1就是总量过剩，缺的是区位不是砖头。

新开工、土拍、开发投资三线负增，开发商从造城退到做少量好房子豪宅化，新房天然变少且变贵。

任何成熟市场终局都是二手主导，没有例外，中国只是迟到。几股劲叠一起，新房长期占比只会继续降，50.4%不是顶点。

过去20年买房等于买升值期权加学区加婚姻门票加杠杆红利。

现在一线房价较2021峰值约跌30%，三四线跌40%到50%，升值期权行权价已破。

学区随出生人口塌。婚姻门票还在但接盘人少。杠杆红利变包袱，房贷连续13季度负增。

存量时代房产退回两件本原。

一是耐用消费品，像车一样入手折旧。上海2000到2020涨20倍是泡沫不是常态。

二是流动性资产，成交价才是真价，挂牌价是一厢情愿，变现能力重于纸面估值。

自住需求先算租买账。同地段年租金除以房价低于2%时，持有成本（利息折旧物业）可能高于租房。几百万房子年跌5%，一年白干。

不急用房就租着猫几年，等2029前后探底。

存量房时代对待房产的核心一句：别再把房子当存折。

它是一件用几十年、会旧、会跌、卖时要砍价的大件消费品。

同时是家庭资产负债表里流动性最差的那一格。

配置原则就几条：必要自住买对的，投资属性全剥离，劣换优，高杠杆换低杠杆，信成交价不信挂牌价。

50.4%对普通人的真实提醒，不是快买二手，是第一次和卖家坐在同一条议价桌上，别用2021年眼睛看价。

二手月度成交量是否连续6个月不缩，同小区成交价是否止住环比跌，房贷余额是否结束13季度负增转平。