50万买天河学区房，是笋盘还是坑？

环宇花园，天河中山大道西，21平单间。最近成交49万，单价2.3万。2021年同户型成交115万，跌了一半不止。

现在买确实比五年前划算，首付少二十万，月供少大半。但划算不代表值得投资。

优点很突出。位置好，旁边就是暨大华师，学生考研党常年租房。对口天府路小学翠湖校区，天河第一梯队省一级。

地铁11号线华景路站就在附近，BRT学院站几十条公交线路。21平月租1500，一年1.8万，租售比3.6%，比银行理财高。

缺点也扎眼。紧挨华南快速干线，高架桥就在旁边，西南向高楼层正对桥面，车流声从早轰到晚。中介带看会挑车流少的时候去，你自己晚上走一趟就知道什么叫立体噪音。

2000年的房子，二十六年楼龄，没电梯，七楼每天爬楼爬到怀疑人生。年轻租客住一年半载就跑了。更关键的是学区溢价在缩水，新生儿腰斩，入学需求一年比一年淡，21平单间人户一致能不能顺利入读，政策每年都在变。

这种二十多平的单间买家池子极小。图学区？图租金？图转手？三者都有但都不牢靠。学区政策一变，租金租客一走，转手找不到下家。

如果孩子明后年要上天府路小学，预算又真的只有这么多，买来挂户口自用不算贵。但如果是投资，扣掉空置期、维修成本、物业费，实际到手可能1300都不到。

3.6%的租售比建立在房子还能租出去还能转手的前提上，房价再跌5万，五年租金就白收了。

你们觉得50万的天河学区单间还有投资价值吗？评论区聊聊。