从4.5万到2.5万，越秀星汇文玺才刚收楼，首付就跌没了

星汇文玺，番禺新造，95平三房。2026年7月成交243.3万，单价2.5万。2022年首开均价4.2到4.8万，总价约430万。

四年跌了186.7万，算上利息税费总亏损约250万。首付129万亏得一分不剩，卖完还得倒欠银行。

250万够普通白领存25年，够全家旅游一年花5万连续玩50年，存银行每月利息四千二，够一家三口基本生活花销。

这个盘品质不差，越秀开发，楼龄才一两年，外立面现代颜值高，花园精致，走路能到华工暨大校区。

但硬伤从开盘就刻在骨子里。

荒。周边除了两个大学，就是荒地农田厂房。没商业没医院没菜市场，逛商场得开车去万博半小时。

没工作机会，地铁12号线延长线还在纸上，最近的地铁站走路要40分钟。

今天特别想说，光靠暨大华工新校区师生，根本撑不起新造房价。学生买不起房，老师有教师公寓和周转房，宁愿坐校车回市区也不愿把家安在荒地里。

中介当年说几十万师生是接盘侠，纯属瞎扯，能转化成购房需求的不到千分之一。

更致命的是供应。星汇文玺、恒基学苑壹号、大学星汇城几个次新盘同时在架，周边还有大把荒地随时建新楼，之前附近还有宅地流拍，连开发商都不愿意拿地。

243万只是第一批二手，后面成百上千套陆续解禁，价格还会往下踩。现在2.5万不是底，等供应彻底爆发，2万以下不是不可能。

你觉得新造的底在哪里？欢迎聊聊。