琶洲上演名场面，网传保利越秀“互不侵犯条约”，直接组队冲击石榴岗地块

明天海珠琶洲石榴岗地块正式出让，起拍总价就达到60.56亿，剔除各类配建之后，实际地价单价接近4.9万/㎡，门槛直接拉到天花板级别。这么重的资金体量，绝大部分开发商有心无力，玩不起这场游戏。

即便门槛高得吓人，依然有5家房企交钱报名，凑齐6组竞争主体，分别是越秀、保利、中海、华润、招商蛇口、厦门建发。最有意思的莫过于保利与越秀，这两家常年在广州土拍市场贴身肉搏的本土巨头，这次没有互相抬价内卷，市场传出“琶洲互不侵犯”的说法，干脆组建联合体共同参战石榴岗地块 。

熟悉广州土拍的都清楚，保利、越秀，一直是海珠、琶洲的老对手。就在不久前的琶洲中二区地块，两家还杀得难解难分，你来我往轮番加价，寸土不让，最后越秀把地块收入囊中。以往只要核心靓地挂牌，两家经常正面硬刚，把地价不断推高。

为什么石榴岗这宗重磅地块，两家选择放下对抗，走到一起组队？

第一，地块资金压力实在过于恐怖。起拍60.56亿，一旦进入多轮竞价，成交总价极有可能冲击七八十亿。单一房企独立拿地，对现金流、融资额度考验极大。两家抱团组成联合体，可以分摊巨额资金压力，降低单方面的风险。

第二，网传的“互不侵犯”，本质上是板块内的项目分工。越秀手里握着琶洲南TOD，货量庞大；保利手上有琶洲天奕等高端盘。如果两家继续互相厮杀抢地，不断把石榴岗地价推到极高位置，虽然地块本身价高，但也会反过来抬升整个板块的地价预期，对两家手里现有存量盘其实是利好。可真要单独硬抢，无论哪一家拿下，都要背负沉重的资金包袱。联合出击，进可以合力拿下地块共同开发；退，也可以避免两家内部恶性内卷，把子弹留给外来的对手，比如华润、中海这些实力雄厚的外来央企。

琶洲石榴岗地块的底子，确实配得上各大巨头如此重视。
地块就在琶洲南TOD旁边，12号线赤沙北站近在咫尺，板块已经落地省实琶洲学校，产业、地铁、教育配套全部配齐，容积率仅2.98，属于琶洲南区难得的低密宅地，部分楼栋还可以眺望广州塔城市天际线，妥妥的顶级豪宅胚子 。也正是因为素质过硬，才引得一众头部房企蜂拥而至。

当然联合体组队，不等于稳拿地块。中海、华润、招商蛇口、厦门建发个个实力强悍，尤其华润，今年在广州土地市场动作频频，拿地意愿十分坚决，不会轻易拱手相让这块宝地。明天的竞价，大概率会上演多轮激烈拉扯。

市场也有另一种声音，所谓“互不侵犯条约”更多是坊间的调侃，土拍规则之下不存在私下协议。保利越秀联合体只是商业层面的合作，竞价场上依旧会公平参与竞争。但不可否认，两大本土龙头放弃单打独斗，本身就是广州土拍十分罕见的现象。

往后看，琶洲可供出让的纯宅地已经越来越稀缺。石榴岗地块的最终成交价，不光决定未来又一个顶豪项目的起点，更会直接锚定整个琶洲南的新房价格天花板。不管最后花落谁家，未来琶洲豪宅市场的厮杀，只会越来越激烈。