北京新房市场分化加剧，刚需和改善客群需求明显。400万以下项目竞争激烈，400-600万区间表现稳定，600-1000万区间需求更挑剔，1000万以上项目依赖核心地段和稀缺资源。购房需求理性化，好项目集中客户，差项目无人问津。

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