保租房REITs最新进展（截至2026年9月）一、政策层面：监管持续加码，常态化发行提速2026年8月28日证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确支持租赁住房、城市更新项目发行REITs及扩募，优化保租房发行人监管、派息率要求，鼓励收购存量商品房转为保障房后通过REITs盘活，为行业扩容扫清制度障碍。多地同步落地配套规则：郑州出台保租房REITs土地处置办法征求意见稿，明确划拨用地转出让的补缴价款、权属变更流程，打通资产证券化土地合规卡点。二、上市产品：存量9只，运营稳健，扩募常态化目前国内已上市9只保租房公募REITs，2025年板块整体盈利破千万，平均分派率约3.24%，出租率普遍维持高位，现金流稳定。核心扩募案例：中金厦门安居REIT：2026年6月完成扩募，募资7.89亿元，新增岛内核心区公寓，总规模超20亿元，房源超7300套；华夏基金华润有巢REIT：2026年1月完成扩募，注入上海马桥保租房项目，扩募规模11.33亿元，为市场化运营标杆项目；国泰海通城投宽庭REIT：上海国资项目，二季度租金均价130.99元/㎡/月，已启动浦江、九星项目扩募筹备，9月11日将召开中期业绩说明会三、新项目获批与筹备：浙江首单落地，多地储备充足最新获批项目：9月4日，中金杭州安居宁巢REIT获证监会注册批复，为浙江省首单保租房REIT，底层资产为杭州明石公寓1469套保租房，募集3亿份，存续期63年，即将启动发行；筹备关键进展：9月4日越秀集团保租房REIT管理人正式落定（中信证券中标），该项目筹备近4年，管理面积超44万㎡，是华南地区重要储备标的；在审储备：中建体系国泰海通中建租赁住房REIT、上海地产、苏州恒泰等多个项目处于交易所审核阶段，全国十余城国资平台均有保租房REIT筹备计划，后续发行接续资源充足。四、市场与资金动向：机构偏好提升2026年8月保租房REIT获险资、券商自营等机构集中增持，成为基建REITs里少数获主流资金增配的品类；底层资产以一线、强二线城市核心区位保租房为主，租金稳定性、出租率优势显著，长期分红属性受到长期资金认可。五、整体趋势保租房REITs已从早期试点进入常态化发行+存量扩募双轮驱动阶段，地方国资盘活存量保障房、市场化房企参与运营的模式逐步成熟，后续随着更多城市配套政策落地，发行节奏将持续加快，形成“建设-运营-盘活-再投资”的住房保障资金循环。