8.28新政余震来了，深圳6月新地王集体推迟入市。🏗️
9月8日广东住建厅紧急召集房企座谈，摸底三类项目：拿地没证、有证没预售、在售期房。现房销售细则落地前，银行执行五花八门，广州部分银行已按"期房竣工备案再放款"执行，新老划断以8.28取证时间为界，部分城市暂停发预售证。
▫ 828三条硬杠杠（新老划断=8.28）
· 预售盘：单体必须主体结构封顶才能卖（原"出地面即卖"结束）
· 新出让地/已拿地未取证：优先现房销售
· 预售房贷：竣工备案后才放款（以前封顶就放，首付款+贷款全进监管账户）
→ 大摩预测房企IRR掉18%，回款从18-24个月拉到30个月+，高周转地王模式被焊停
▫ 三大新地王，全推迟至少1年起
① 保利·宝中北街坊（A002-0113）
6月25日355轮竞价、105.1亿拿下，楼面8.79万/㎡（比观潮府高2.83万），计划总投资138.92亿
现状：刚出总平图，在办《建设工程规划许可证》
节奏：封顶预售→最快2027年7-9月；现楼卖→2028年底，推迟1-2年
② 建发·前海桂湾地王（T201-0233）
6月12日291轮、35.25亿拿下，楼面9.59万/㎡，溢价114.29%
现状：基坑支护及土石方阶段，预计2028.11竣工
节奏：2028底-2029初才具备条件，三大盘里等最久
③ 保利置业·科技南地王（T204-0153）
6月5日291轮、57.75亿拿下，楼面10.87万/㎡（深圳单价地王），溢价150.74%，总投资超80亿
原吹风年底推盘→当前土方阶段，推迟至2028后，银团贷款已启动但节奏放缓
业内判断：未来一年核心区能按期面市的顶豪，只剩蛇口东角头达力地块（中信信悦湾旁）。
▫ 蝴蝶效应
· 深业上宸瑞府（龙华，8.28后深圳首个取证新盘）主动承诺"竣工备案后才月供"，87㎡认筹超1:2、周末冻资火爆——现房+晚还贷=当下最强卖点
· 2026H2-2027H1核心区新增供应收缩，在售现房/已取证盘议价权上升，地王盘因楼面价高、推迟后定价更尴尬
· 北京上周70亿黄金地块因仅1家报名叫停；9月10日福田安托山宅地首拍，成828后深圳风向标
· 海南2020年已现房销售，华润时光里拿地至开盘约25个月——深圳这轮地王回款周期正在向海南样本靠拢
▫ 一句话总结
828不是"不让卖"，是把高周转地王模式焊停了。地王推迟=短期选择变少，但2-3年后看到的是产品力重做过的现房，买房人从"开盲盒"变"先验收后供款"
数据源自住建部/财联社/中国房地产报/普睿数据，项目节奏以官方公示为准#现房销售 #深圳新地王 #深圳买房 #宝中买房 #前海买房 #南山买房