重磅来袭！据路边社消息(根据多渠道信息整理汇编)

9月9号，有关部门召开“以会带训”全国视频宣导会，配套解读三部门的商品房销售制度改革。主要涉及五个敏感问题。

1、新政定性：不是短期救市刺激，是底层制度重构

828新政不是简单的松绑或收紧，是根治预售制度下高杠杆、高周转带来的交付风险。改革底线：要么按期交房，不能交房就退钱，目标杜绝烂尾楼。过去预售模式把房企经营风险转嫁给购房者，本次改革把风险回归房企、主办银行端。

2、落地节奏：年底前各地出台实施细则，20城先行试点

会上明确时间表，2026年底前各省市必须落地本地配套细则；选取20个城市作为改革试点，试点城市执行尺度可适度先行，各地因地制宜，不全国一刀切。新老划断分水岭：8·28前是否取得建设工程规划许可证。

3、主办银行竣工保函：银行承担兑付责任

项目出具主办银行竣工保函后，原则上无需继续严格按照原监管额度、施工节点拨款。

不是取消资金监管，是风险责任转移至主办银行。保函作为交付兜底工具，可优化资金拨付节奏，提升房企资金使用效率；但监管账户底层资金安全底线不变，保函必须由主办银行承担兑付责任。

4、现房销售定金规则，建议最高5%

现房项目取得销售备案后，可收取定金。民法典定金上限20%；本次宣导会给出指导性区间：建议定金控制在1%-5%。目的是锁定客户，又避免房企提前大额回笼资金，控制购房者资金风险。定金纳入监管账户管理。

5、销售模式单向锁定：预售可转现售，现售很难转回预售

土地出让阶段一旦确定为现房销售，备案、融资、贷款条款全部锁定；预售项目在开发中途，企业可主动申请转为现房销售。反向操作（现房改预售）理论无禁令，但主办银行贷款、土地出让条件、备案审批多重约束，实操几乎不可行。

备注：以上纯属行业公开探讨，不作为投资决策依据。风险自担。

顺便说一句，目前网上流传的武汉828新政细则，得到了各方关注，各种解读铺天盖地。我了解的情况是，这个属于征求意见稿、过程稿，目前还在修订中，最终版本出炉还需时间。

毕竟，新政发布20天了，全国各地都是闷头不吭声，足见问题之复杂、影响之深远。最开始以为就是卖地卖房问题，现在发现是土地财政和政府化债，以及城市发展方式转型。谁也不想做出头鸟，谁也不想变成门槛最高的那个。