人民日报重磅定调！北大院长给多套房家庭划红线：这两件事，一件不能急，一件不能拖

9月30日，人民日报“每周经济评论”栏目刊发北大光华管理学院院长田轩的重磅文章《让房地产真正回到“住”上来》。这不是一次普通的楼市评论——文章释放的信号，直接给手握两套及以上房产的家庭划出了清晰的 “两不做”资产处置红线。

为什么此时定调？因为楼市底层逻辑已经彻底改写。

一个关键数据：二手房交易占比从2020年的27%飙升至2025年的46%，2026年前8个月已达52%，正式超过新房成为交易主力。这意味着，楼市已经从“盖新房卖新房”的增量时代，切换到了“存量博弈”的新赛道。过去“买了就涨”的普涨逻辑，已经彻底失效。

数据最能说明分化的残酷。 2026年7月贝壳研究院数据显示，50城住宅平均租金收益率为2.80%，但城市间的差距触目惊心：北京2.15%、上海2.11%，一线城市凭借稳定的人口流入和强劲的租赁需求，展现出极强的抗跌韧性。反观人口流出型三四线城市，租金收益率普遍低于1.8%，租赁空置率常年维持在15%以上，部分资源枯竭型城市甚至不足1.5%——一套几十万的房子，一年租金收入还不如银行定存利息。

更值得警惕的是人口流向的分化。 2025年珠三角深圳、东莞、广州、佛山四城合计净增超70万人，而超六成普通三四线城市常住人口持续外流。没有人口接盘，房产的流动性就是一句空话。

第一条“不做”——核心地段、高租金收益的优质房源，坚决不轻易抛售。
以北京、上海核心商圈为例，住宅租金已连续5个月环比上涨，这类房源虽然收益率不算最高，但具备极强的抗跌性和租赁稳定性。它们是存量时代的“压舱石”，恐慌抛售等于自断后路。

第二条“不做”——人口流出、低租金收益的弱势板块房源，绝不恋战、果断置换。
趁当前楼市阶段性回暖，把三四线远郊、无配套老破小等劣质资产出手，置换为核心城市优质筹码。继续持有只会让隐性成本
——物业费、折旧、空置损失——持续吞噬家庭财富。

给多套房家庭三条实操建议：

第一，立即用“人口、地段、租金”三个硬指标给手上每套房产打分，低于及格线的果断列入处置清单。

第二，优先置换而非简单抛售，把劣质资产换成核心城市优质资产，完成资产结构升级。

第三，摒弃“多房即财富”的旧思维——未来楼市二八分化，十套劣质房不如一套优质资产。

记住一个判断标准：未来只有人口持续流入的核心城市核心地段优质房产，才具备长期保值能力。

你手上几套房？都在什么城市？评论区聊聊，我帮你看看该守还是该换。