有人预测2036年房价是现在2-3倍，有可能吗？算完这笔账就懂了

最近网上流传一个说法：到2036年，房价有望涨到现在的2~3倍。不少准备买房、持有多套房的朋友都在讨论，这个预言能不能成真？

我们先算一笔复利账：
从2026到2036，刚好10年时间。

• 10年房价翻2倍，需要年均复合涨幅约7.2%；

• 10年房价翻3倍，年均复合涨幅要达到11.6%。

放在2000-2015年城镇化高速阶段，这个涨幅曾经实现过。但放到当下，全国房价普涨2~3倍几乎没有可能，楼市已经告别闭眼上涨的时代，未来只会是极端分化行情。

三大底层逻辑，支撑不起全国房价10年翻2-3倍

1、人口红利消失，住房总量已经饱和

过去房价大涨，核心是大量农村人口进城，刚需源源不断。如今人口进入负增长，老龄化持续加深。
国内城镇住房总量基本充足，很多城市存量房源过剩。未来，大量老房子会迎来集中抛售，尤其是人口持续外流的县城、三四线城市，买房刚需越来越少，接盘人群萎缩，房价很难上涨，不少房子甚至会出现贬值、流动性变差的问题。

人口流动的特点很明确：年轻人持续向一线、强二线城市群集中，绝大多数普通城市都是人口净流出。

2、城镇化进入下半场，不再大规模造新城

城镇化率已经接近68%，快速扩张的阶段已经结束，楼市从增量开发，转入存量更新时代。不再大规模拆迁造新城，棚改货币化这种强刺激政策不会再来。房子的需求从“有没有”，转向“好不好”，只有品质好、配套稀缺的住宅才有溢价，普通房源很难涨价。

3、居民购买力天花板，政策坚持房住不炒

居民家庭负债率已经处在高位，很难再像过去一样大规模加杠杆买房。政策大基调依旧是房住不炒，目标是稳房价、防大起大落，不会再把房地产当作短期刺激经济的工具。未来楼市政策以托底为主，不会再出台强刺激拉动房价暴涨。

就算居民收入每年稳定增长5%，10年复利增长仅63%，收入增速也很难长期支撑房价翻2~3倍。

不是完全没机会！极少数房源存在翻倍可能

当然不能一棍子打死，不是所有房子都没有增值机会。
一线、强二线城市核心地段，学区、地铁、产业配套齐全的高品质改善住宅，土地稀缺，人口持续流入，长期来看，跑赢通胀、实现资产保值，甚至小幅上涨有机会。极少数顶级稀缺房源，存在10年翻倍的可能性，但想要涨到现在3倍，难度依旧极大。

而下面这几类房产，不仅很难涨价，未来流动性风险更高：
人口持续流出的县城、普通三四线城市的远郊楼盘
大城市无电梯、户型差的老旧老破小
配套薄弱、远离主城的远郊大盘
这类房子，未来大概率跑不赢通胀，甚至降价也很难出手。

总结：买房回归居住，不要再幻想暴富

一句话总结这个预判：全国房价10年后统一涨到现在2~3倍，基本不可能；楼市全面普涨时代永久结束；只有极少数核心城市稀缺优质房产，存在保值甚至小幅增值机会。

对于普通人来说，不要再抱着买房暴富的想法。刚需买房优先考虑通勤、配套、居住舒适度；投资买房要更加谨慎，优先关注地段、人口、产业和流通性，不要盲目加杠杆。
话题讨论：你觉得10年后，自家城市房价会涨还是跌？你看好核心城市房产保值吗？欢迎评论区聊聊。房产焦虑。 一线房价上涨了 理性购房不盲从 做房产的太难了 买房独立思考 一线房价涨价了 普通人房产建议