专家认为楼市还没筑底，居民资产负债表缩表才刚刚起步！

中泰国际首席经济学家李迅雷，近期在访谈中，抛出一个值得所有人深思的观点：不要以为房地产已经筑底了，中国居民部门资产负债表缩表，才刚刚开始。

很多人最近看到各地不断出台楼市新政，首付下调、利率降低，各种利好密集落地，不少人就开始猜测，楼市是不是快要见底、可以抄底买房了。

但李迅雷提醒大家，看房地产不能盯着短期成交量、房价涨跌这些浪花，要看长期大趋势。

作为长期主义研究者，他判断楼市，主要看四大核心要素：人口老龄化、城镇化、居民资产负债表，再加上政策。

从长期基本面看，人口在持续老龄化，新生儿数量逐年走低，城镇化速度相比2020年之后明显放缓。

这几个底层因素，都对房地产长期行情并不友好。

其中最关键的一点，就是居民资产负债表缩表。

通俗讲，缩表就是老百姓不想再借钱买房，反而优先选择提前还贷、减少负债。

李迅雷拿美国2008金融危机举例，当年美国居民部门资产负债表的调整，前后花了十七八年。

如果把我们的调整起点算在2021年，到现在仅仅五年，对比来看，调整周期远远没有走完，目前缩表幅度还不算大。

这里有一个很有意思的反差：前些年，政策一直在限制居民加杠杆买房，但是老百姓买房热情高涨，想方设法贷款上车。

现在风向反过来，政策全力托市，想方设法鼓励大家加杠杆买房，可老百姓却不愿意动了。

道理其实很简单，人的预期很难靠一纸政策立刻扭转。

房价上涨的时候，大家愿意承担房贷，觉得房产是资产；一旦房价进入下行通道，大家的风险偏好直接下降。

看着身边房子贬值，普通人第一反应就是减少负债，而不是继续背上几十年房贷。

李迅雷还拿过往楼市调控做对比，早在2010年，国内就逐步收紧房地产管控，2016年正式提出房住不炒，但房价直到2021年才真正掉头下行，中间足足隔了5年。

这就说明，房地产市场反应本身就有滞后性。

现在各种托底政策陆续出台，不等于市场马上就能反转，政策见效，往往需要漫长等待。

当然，这不是说楼市会一路暴跌，政策的目标是稳住市场，防范风险，并不是回到过去普涨时代。

只是我们要认清现实：短期的回暖，只是波动，不等于趋势反转。

对于普通人来说，读懂这个逻辑很重要，不要再幻想过去闭眼买房就能增值的时代。

当下买房，不再是稳赚不赔的投资，更多是纯粹的居住需求，如果手上资金压力大，千万不要盲目加杠杆入场。

房地产周期是一场漫长的调整，政策可以托底，但很难快速扭转人口和居民预期这些底层变量。

只有看清长期趋势，理性看待楼市，不追涨、不抄底，才是普通人最稳妥的选择。