广州天河珠江新城大批商场遇冷？

开车路过珠江新城，饭点打算进去吃饭，一想到停车费就直接打消念头。16元/小时起步，随便停两三个小时，几十上百元的停车成本就出去了。消费减免门槛还很高，动辄千元消费才能抵扣，普通家庭吃一顿饭，很难达到这个标准。

现在广州消费选择非常丰富，番禺、万博、各区的商圈里，百元出头就能安排三四个人的正餐。对比之下，光是停车这一项附加成本，就让很多普通消费者望而却步。高德置地夏、秋广场，花城汇北区，不少铺面空置、品牌陆续撤场，人气不复当年。

停车贵只是表层原因。深挖来看，珠江新城这部分商场本身就有先天短板。
花城汇原本是地下人防、交通通道改造而来，天生动线复杂，岔路繁多，像迷宫一样，导视标识不够清晰，很多人逛着逛着就迷路，很难形成悠闲逛街的氛围。客源高度依赖写字楼上班族，工作日午市短暂热闹，晚上、周末人流直接下滑，业态也越来越单一，基本只剩简餐餐饮，缺少购物、娱乐业态留住人。加上之前二房东运营风波，进一步加剧商铺撤场。

高德置地春夏秋冬广场，定位一直比较模糊。春广场靠着地铁口维持基础客流，夏、秋、冬广场存在感偏弱。高端比拼比不上太古汇，潮流氛围打不过天环、正佳，主力店缺失，品牌没有独特吸引力。大家没必要专程跑过来逛，属于路过才会顺带看看的商场。

当然不能一概而论说珠江新城全部商业垮掉。IGC、国金天地、广粤天地依旧稳定，瞄准商务宴请、高端消费人群，客群不一样。冷清的主要是高德置地夏秋广场、花城汇北区这类项目，它们主打大众消费，却维持着CBD级别的停车成本和租金，和当下普通人的消费习惯错位。

过去大家愿意为地段、环境买单，消费环境好，停车成本可以忽略。现在消费更务实，大家算账会把停车、时间成本一并计入。近郊商圈配套完善、停车便宜，餐饮优惠活动多，自然分流大量家庭客群、周末休闲人群。

CBD商场的逻辑，本就分两种。一类服务商务人群、高消费客群，看重品质、环境，对停车费不敏感；另一类想做大众日常生意，却不肯降低门槛，停车优惠、业态调整跟不上市场变化，客流流失就成了必然。

现在花城汇已经收回运营权，计划统一改造升级，高德置地也在持续调整招商。核心难题就是，怎么平衡CBD高昂的运营成本，做出差异化，降低普通消费者的到店门槛。

地段是顶级的，但地段优势不等于商业常胜。当周边大量平价商圈崛起，如果忽略普通人的消费成本，再核心的位置，也留不住客流。