海珠聚德花苑，从220万跌到137万，别听中介瞎喊抄底！

有读者问海珠区的聚德花苑能不能买，今天来聊聊。先说结论：虽然跌幅看着不算大，但这盘依然没有性价比，别听中介瞎喊“到底了、赶紧抄底”。

先看数据。2021年11月，67平两房，中楼层南向，无电梯，220万成交，单价3.24万。到了2026年9月，同样68平两房，挂牌158万，熬了191天，最后137.6万才卖出去，单价2.02万。

五年时间，总价跌了82万，跌幅37%。跟那些腰斩的次新房比，它确实跌得不算多。但你算算总账：当年220万买入，首付三成66万，五年利息36万，税费11万。

现在房子卖137.6万，还完银行，首付没了，利息白交，还得倒贴十几万，总亏损差不多130万。普通家庭一年存10万，这130万得白干13年。

为什么说它没性价比？

地段确实不错，海珠赤岗板块，走一公里有地铁3号线和11号线大塘站，旁边就是海珠湖公园，周边菜市场、小吃店一应俱全，烟火气很足。

但除了位置，这小区全是硬伤。134栋楼、7000多户，里面有商品房、房改房、经适房、回迁房，人员极其混杂。物业基本半躺平，人车不分流，停车靠抢。

楼龄1995到2010年，这次成交的两套全都是没电梯的楼梯楼。现在海珠的新规产品卷成啥样了？买家拿着两百万，凭什么来接你这套没电梯的混合产权老破小？

它跌得少，是因为当年没怎么被爆炒过，都是纯刚需在买。但也正因如此，现在的价格依然匹配不上它糟糕的居住体验，以后想置换，流动性极差。

最可气的是那些无良中介。他们现在拿着2万单价的截图，忽悠你“海珠跌回十年前，此时不抄底更待何时”。他们绝口不提没电梯有多难卖，绝口不提物业有多乱。只管拿佣金，你以后卖不卖得掉，关他们什么事？

如果你在附近上班，预算极度有限，就想有个地方睡觉，能接受爬楼梯，那可以看，但尽管往死里砍价，业主比你急。想投资或者图保值的，赶紧跑。你觉得聚德花苑跌到底了吗？