截止10月11日，就连广州顶流珠江新城，房价还在往下走

广州楼市的调整，已经蔓延到公认的城市天花板珠江新城。截至10月11日的数据显示，珠江新城中板块成交均价从7.1万跌到6.8万，珠江新城东板块从6.7万回落至6.1万。曾经稳如磐石的CBD豪宅板块，依旧处在阴跌通道里。

一个很值得留意的变化正在发生：当下主动降价砸盘的主力，已经换了一批人。
早些年市场下行，急于折价出手的，大多是2020、2021年行情高点站岗的买家。而现在，抛售主力军变成2023、2024年进场抄底的购房者。当初他们看多广州核心资产，抱着抄底之后很快增值的预期入场，期待第二年就能迎来行情反转。可现实是市场持续走弱，回暖迟迟没有兑现，账面持续浮亏，资金压力扛不住，只能选择降价离场。

同属天河，板块之间的韧性却天差地别。天河公园片区就走出完全不一样的行情，这里的居住群体很多是本地长期沉淀的家庭，资产压力小，很少有短期套利的诉求，抛售意愿很低，板块均价稳定维持在3.7万，很少出现急售折价的房源。一边是投资客急于止损出逃，一边是自住家庭稳稳拿着不动，两种心态，造就了天河内部冰火两重天的分化。

二手房的持续走弱，也直接拖累新房市场，广州新房赛道已经形成非常极端的双巨头格局。
前9个月，保利、越秀两家房企销售额合计达到515亿。而第三名到第十五名，一共13家房企加起来，总销售额仅506亿。也就是说，剩下十几家房企的销量总和，还比不上保利和越秀两家。头部国企凭借稳健的资金、充足的土储、密集的推盘节奏，牢牢吃下市场大部分份额，中小房企生存空间被持续挤压。

这种格局背后，也是当下购房者的选择倾向。市场信心偏弱的时候，大家优先看重交付安全，国企背景的项目更容易获得信任，民营房企去化难度进一步加大。

透过这一组数据不难读懂现在广州楼市的底层逻辑：
核心地段不再是天然的保值保险，带着短期增值预期入场的投资盘，抗风险能力最弱，一旦行情不及预期，最先加入降价大军；以自住为底色、没有杠杆压力的板块，价格韧性更强。新房市场，则进入强者恒强的集中化阶段。

当然，市场分化不代表全线崩盘。只是大家需要放下“核心CBD永远只涨不跌”的固有认知。买房逻辑已经彻底切换，短线炒作抄底的时代过去，自住需求、现金流安全，才是接下来买房最重要的标尺。

风险提示：本文仅为市场数据复盘分享，不构成买房或者卖房的投资建议，房价受供需、政策、资金面多重因素影响，理性看待楼市波动。