高盛把中国房地产的底牌掀了：不是库存多，是库存转不动

高盛在2026年10月20日甩出两份报告，一份讲2027年展望，一份讲ROE回升路径。名字很长，翻译成人话就一句：中国房地产未来十年，不是简单等风来，而是四个转折点排队敲门。

先说最扎心的。

市场一提库存，脑子里就是一堆卖不掉的房子。高盛说，别这么天真。账面上的库存，不等于明天就能摆上货架的有效供应。

它查了18个样本城市。截至2026年上半年，整体库存平均够卖约7年；真正可售库存约27个月，已经明显高于历史中枢。更麻烦的是结构：未售住宅库存里，平均约36%对应还没开发的土地；近一半项目没按原计划开工。地拿了，钱不够，前景不妙，条件变了，于是项目躺在那儿，像一块块晒了多年的地皮。

这叫“沉淀库存”。不是没有，是转不动。

高盛估算，截至2026年底，全国未售住宅库存对应货值约44万亿元，其中约34%可能是难以顺利转化的沉淀库存。到2030年、2035年，这个比例可能升到49%和84%。

注意，这不是说库存会自己消失。它说的是：账面库存和有效供应之间的裂缝，会越拉越大。

所以以后别只盯着库存总量。要看多少地真能开工，多少项目真能盖完，多少房子真能以市场接受的价格卖出去。房地产供给侧的第一个变化，不是库存一夜清零，而是有效供应的形成速度在往下掉。

第一个时间坐标：2028年，新房可售供应可能明显收缩。

逻辑不复杂。过去房企靠拿地、开工、预售回款，滚雪球。现在销售模式往现房销售过渡，回款时间往后挪，开发周期拉长。就算市场上还有大量土地和在建项目，能及时进入销售环节的新房也可能变少。

高盛预计，2028年至2029年新房可售供应明显收缩；2030年后可能阶段性恢复，2033年起又可能较快下降。一线城市的供应收缩还可能比全国提前一年左右。上海、深圳值得盯，但别一听核心城市就闭眼冲。供应收缩不等于需求回升，更不等于所有城市房价都涨。人口流入弱、购买力疲软的地方，供应少了，价格也未必反弹。这轮收缩，先撕开的是城市分化。

第二个坐标：2031年，旧开发模式要挨考。

土地市场过去是地方财政、房企扩张和城市建设的连接点。可新房销售规模下降、预售回款放慢，房企拿地再投资的子弹就少了。高盛预计，未来两年土地成交受价格和成交量双降影响；2030年至2032年，土地市场下行压力可能进一步加大。

报告给了个很刺眼的长期情景：300个城市住宅土地出让收入可能从2026年的约1.7万亿元，降到2035年的约400亿元。数字不确定性很大，但方向很清楚：土地市场不再拥有过去那种扩张能力。

对地方来说，土地收入承压，财政和相关投资要受影响；对房企来说，高周转、持续拿地冲规模的老路，越来越难走。以后能不能活，不只看销售额多大，还要看现金流稳不稳、负债控不控得住、项目真不真赚钱。规模竞争退潮，经营质量上台。

第三个坐标：2032年，新开工和开发投资可能出现转折。

土地成交收缩，新开工迟早被拖下水。高盛预计，到2031年全国住宅新开工可能降到2026年水平的一半左右；2027年至2029年房地产开发投资同比增速约为-20%、-10%和-4%。

但报告没把下滑线一路画到2035。它认为，早期建设的住宅逐步老化，拆除和重建需求可能在2032年前后加速，推动新开工和投资出现转折。长期新开工可能维持在每年约3亿至4亿平方米，主要由拆除重建支撑。

这里别误读。未来投资回升，不等于重新进入大规模新增住房开发周期。过去投资靠新增需求、土地开发和城市扩张；未来更靠存量更新、老旧改造和拆除重建。但拆了重建能不能形成有效需求，还看居民支付能力、融资方式、规划条件，以及新房子市场认不认。原地拆一遍再盖一遍，没有货币化安置和新增购买力，就别指望它直接消化未售库存。2032年更像开发活动的结构性拐点，不是房地产全面复苏的发令枪。

第四个坐标：2030年之后，需求端换剧本。

高盛预计，2030年后中国结构性住房需求下降速度加快。人口减少、城镇化放缓、户籍家庭住房拥有率接近高位，三股力量一起拽。2025年至2035年，人口可能从约14.1亿降到约13.6亿；城镇化率升到约74%，但增幅低于前十年。2035年改善型住房需求预测被下调到约1亿平方米，比此前预测低约70%。

不过，人口和新增需求放缓，不等于所有需求消失。高盛上调了拆除重建需求：2035年替换型住房需求可能达到约3.6亿平方米，比此前预测高20%，约为2025年水平的三倍。到2035年，替换型需求对总需求的贡献可能超过40%。整体住房需求在2032年后可能稳定在每年约8亿平方米。

但记住，8亿平方米不是新增商品房销售规模。 总需求里有必要性需求、改善需求、拆除重建需求，各自的钱、购买力和传导机制都不一样。

把这些线连起来，2035年的画面就出来了：新房有效供应收缩，新增需求放缓，存量更新上位，二手房成为主角。高盛预计，2027年新房和二手房交易量占比约45%和55%；2030年二手房升到63%；2035年达到75%。

这意味着，未来房地产的主战场，逐步从新增开发转向存量流通、改善置换和居住品质升级。购房者看区位、品质、物业和流动性，比单纯赌涨价更重要；开发商能做出匹配需求的产品、现金流稳、负债可控，才更有机会；研究者和投资者也别只盯销售额、拿地规模和新开工增速，要多看有效库存、去化能力、负债压力、城市布局和真实盈利。

高盛还说，销售模式改革会让行业ROE恢复变慢。覆盖企业里，可售资源多、土地储备周期长、城市能级高、杠杆低的企业，相对更能适应。但房价、融资、利润率和政策执行，仍会狠狠影响结果。

说到底，中国房地产正在经历的，不是一次普通销售周期调整，而是从增量扩张走向存量运营的长期转型。2028年、2031年、2032年和2030年后的需求变化，是四个路标。

真正的问题不是房地产能不能回到过去。过去回不去，也没必要回去。 接下来拼的，不是谁扩张最快，而是谁在规模收缩之后，还有稳定现金流、合理利润和可持续的经营能力。房地产的下半场，活下来不稀奇，活得稳才算本事。