国家统计局10月19日数据：2026年1—9月全国二手房交易网签面积6.18亿平方米，同比增长10.7%，首次单月披露且连续高于新房。量涨背后，价格仍在下跌——百城二手房均价同比降6.94%，挂牌规模依然高位。
核心数据一览
+10.7%
1—9月全国二手房网签面积同比增速
−13.2%
同期新建商品房销售面积同比
52%
二手房占住房交易总量比重（前8月）
−6.94%
9月百城二手住宅均价同比跌幅
+57%
国庆假期二手房成交量同比增长（中信证券）
−20.6%
1—9月全国房地产开发投资同比
量为什么在涨：三重驱动力拆解
①
存量替代新房，是结构迁移不是总量回暖
前三季度克而瑞跟踪20城，一二手合计成交约2.05亿平方米，同比仅微增0.4%——总量基本持平，增量全靠二手房的份额提升弥补了新房下滑。
②
政策组合拳集中释放，短期脉冲效应明显
8·28新政落地后首完整月，北京9月网签1.58万套，上海连续7个月破2.3万套；国庆贴息政策10月1日起实施，假期成交同比跳涨57%，但单月数据是否可持续仍待观察。
③
买方偏好切换：现房安全感大于新盘规划
深圳9月一手住宅现售占比升至45.6%，创近5个月新高；烂尾风险令购房者转向看得见摸得着的二手房，这是需求端的结构性位移，政策退出后不会全面逆转。
克而瑞地产研究: 三季度一二手住宅成交结构持续分化 二手房在重点城市住房...
智通财事
二手房交易占比超50%, 房地产正式进入存量时代
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量涨价跌：供需失衡的底层逻辑
中指研究院指出：挂牌规模仍处相对高位，市场供需关系尚未根本改善，成交回暖向价格企稳的传导仍需时间，预计短期整体延续筑底态势。
供给端
挂牌高位
8重点城市挂牌量较2025年历史高点虽减少19%，但绝对存量仍大，卖方有退出压力
需求端
刚需主导
上海成交以总价300万以内为主，炒房客基本退场，需求增量依赖政策激活
议价空间
收窄中
优质低价房源快速去化后，议价空间由5—10%收窄至2—3%，核心板块甚至归零
业主心态
惜售增加
恐慌抛售消退，杭州/广州/上海挂牌量分别减少39%/32%/31%，部分业主撤牌观望
一线≠三线：同样"量涨"，完全不同的市场
城市
1—9月成交同比
9月价格同比
市场信号
上海
连7月破2.3万套
+0.8%
量价双回
北京
累计+5.1%
−2.5%
量稳价降
深圳
签约同比+20%+
−1.5%
量增价稳
广州
1—9月+5%↑
−2.9%
复苏偏弱
衢州
+25.88%
−11.01%
量涨价跌
数据来源：国家统计局70城房价数据、中指研究院百城指数、衢州住建部门
；价格均为9月二手住宅同比数据。
深圳楼市热度增加, 市场活跃度进一步提升
羊城派
杭州人买房不再追新: 二手房成为刚需首选, 今年"金九"杭州二手房跑赢去年
都市快报橙柿互动
新政出台三周, 北上广深二手房成交量均有所提升
钱江晚报
政策窗口期有多长？核心条款与边界
房贷贴息政策（10月1日起，暂定1年）
覆盖：120平以内、总价150万以下首套住房；贴息1个百分点，最长5年，单户贷款上限100万元，"免申即享"。
实际效果：100万贷款30年期，月供减少约560元；覆盖群体集中在刚需、二三线城市更受益。
8·28商品住宅销售制度改革
预售门槛提升至主体封顶，推进现房销售；已有北上广深、杭州等8城落地细则。
间接效果：新房未来供给预期收缩，提升核心城市二手房稀缺性，重塑房东心理预期。
换房个税退税（延续至2027年底）
"卖一买一"个税可退，降低改善置换成本，"卖旧换新"成核心城市主流购房逻辑。
受益对象：有改善置换需求的家庭，置换链条加速，但退税逻辑不适用于纯投资持有。
中信证券预判：若政策持续发力，到2027年春天，连续六年的房价下跌周期或将正式结束。
中信证券研报，2026年10月
三类人群的当前处境与操作边界
🏠
刚需自住
政策窗口期贷款成本处相对低位，优质低价房源已快速去化、大幅议价窗口基本关闭。有真实居住需求、资金可承受，不必等大跌——拆到具体板块和小区判断，全国均值无参考价值。
可入场，锁定城市和板块优先
🔄
改善置换
换房个税退税政策延续，置换链条加速畅通，年末改善型次新房源流通提速。挂牌高位意味着选择空间仍大，但需同步挂出旧房、确保回款时序可控，不宜先买后卖加杠杆。
机会窗口，注意时序匹配
📊
投资持有
挂牌规模仍高位、全国均价同比降近7%，中指研究院明确"价格仍有调整压力"，城市内部板块分化将持续延续。租金回报率虽有改善（重点50城约2.1%），但需覆盖持有成本后才有安全边际。
谨慎，板块分化决定结局
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