随着首尔公寓市场陷入“买卖两难”与“全租房（传贳）难”的困境，不受居住义务限制且贷款政策更宽松的“中大型办公楼（Officetel）”正成为购房者的新避风港。受需求集中涌入影响，首尔中大型办公楼的买卖价、全租价和月租价同步飙升，呈现出罕见的“三杀（Triple）暴涨”行情。

中大型办公楼价格创历史新高，全租价打破纪录

据韩国房地产院28日公布的数据，上个月首尔市专用面积85平方米以上的中大型办公楼平均买卖价格达到14亿101万韩元，这是自相关统计发布以来首次突破14亿韩元大关。其买卖价格指数达到104.94，创下自2020年6月以来的最高纪录，并已连续15个月上涨。

不仅买卖市场火热，租赁市场同样水涨船高。上个月，首尔中大型办公楼的全租价格指数达到102.41，连续12个月上涨，超越了2022年全租价格暴涨时期的水平；月租价格指数也攀升至104.29的历史最高点。

在现实交易中，天价成交频频上演。在首尔阳川区木洞，现代海珀里昂（Hyundai Hyperion）一套114平方米的中大型办公楼，上个月以26.4353亿韩元的创纪录高价易手。在麻浦区上岩洞，DMC上岩怡安第一园区一套103平方米的办公楼，上月也以6.4亿韩元的全租保证金签约，创下该户型的历史最高纪录。

公寓“挤出效应”明显，交易量激增近三成

办公楼市场的火热，很大程度上源于公寓市场的“挤出效应”。由于首尔全面实施了土地交易许可制，购房者必须履行实际居住义务，且公寓的住房抵押贷款比例（LTV）被压缩至40%。相比之下，办公楼不受居住义务限制，且LTV高达70%，融资条件更为宽松。

这种政策差异导致大量需求发生转移。据韩国国土交通部数据显示，今年上半年（1-6月），首尔85平方米以上办公楼的买卖交易量达到283件，同比激增29.2%。房产中介表示，许多寻找公寓全租房的租客因找不到合适房源，只能转向办公楼，导致部分热门楼盘甚至出现“一房难求”的局面。

专家警告：警惕高波动性带来的市场风险

办公楼市场的火爆也反映了韩国楼市整体的看涨预期。韩国银行（央行）7月发布的消费者动向调查显示，7月份住宅价格展望指数升至127，创下自2021年9月以来的最高水平。

然而，面对办公楼价格的狂飙，业内专家也发出了理性的风险警告。灵山大学房地产学教授徐正烈指出，虽然供给不足导致的供需失衡在短期内将继续支撑价格上涨，但办公楼属于高波动性资产，其价格受市场环境影响极大。“在市场转冷时，办公楼的跌幅往往会比公寓更大，投资者在入场时需保持高度警惕。”

韩国的这个OFFICETEL形态和国内的商住两用住宅差不多的概念，基本上就是相当于酒店的标间大小的单独办公室，有些人也会在这种办公室居住当成住宅来使用。