“我只知道他家是我见过唯一一家有雪女和枫铃姐妹周边卖的商场。”

“这里很多店都各种老番冷门古早ip都有，是个人感觉目前去过的最好逛的谷子店，歌单都是anisong和术力口，边逛边感动。”

在南京PSE SPACE次元空间的评论区里，两条来自江苏网友的留言让人印象深刻。

南京PSE SPACE次元空间资料图

传统商业视角下，谈论PSE SPACE时，总先看见它的“艰难”：1-3楼空铺过半、电梯停运、9亿元债权待处置……

南京PSE SPACE次元空间部分空铺©南京商业Joe

“热门商圈做不了二次元”“南京再无纯二次元 MALL”的唱衰论调，也随之甚嚣尘上。

诚然，单纯依赖二次元经济的商业模式，确实难逃现实经营压力。

但作为南京最早深耕二次元圈层的商场之一，首先要明确的是，PSE SPACE的产品力，在南京二次元圈层曾是公认的顶流。

不同于多数商场简单堆砌热门 IP、三坑服饰，PSE从改造之初就走“小众IP深耕”路线：不仅能找到《东方 Project》雪女、《BanG Dream!》枫铃姐妹这类线下几乎绝迹的稀缺周边，更集齐了大量老番、冷门古早IP的谷子，不少店主本身就是资深宅，选品完全贴合核心玩家需求，被玩家称为 “二刺螈遗老的天堂”，是专门给想淘不常见谷的核心玩家准备的线下空间。

南京PSE SPACE次元空间©官方发布

在开业初期，PSE的古早番谷子市集，更是吸引超2万人次到场，这也证明项目的产品力与圈层号召力完全成立。

更戳圈层的是，商场的歌单都是玩家熟悉的anisong、术力口，逛店时的氛围感拉满；甚至有玩家在三楼淘到心仪的担谷后，店长主动翻出稀有明信片分享，这种“同好式”的服务，是普通谷子店商场根本做不到的。

但就是这样一家曾被玩家盖章“最好逛”的谷子圣地，却陷入开业即巅峰的难题。

从资产端看，PSE所在的正洪大厦，最直观的问题即产权碎片化：商业楼层被拆分出售给多个小业主，而非统一持有。这直接导致入驻商户无法进行整体定位、统一招商，各楼层业态混乱、互相内耗；租金定价不统一，也往往导致商户成本失控，无法投入统一的装修、营销、运营。

一般来说，二次元商户的客单价多在几十到几百元，即便复购率高，也难以覆盖成本。PSE SPACE的1-3楼被分割为337本产证，小面积铺位的高门槛往往容易让中小商户望而却步，最终形成“优质产品留不住商户，空铺越来越多，客流持续下滑”的恶性循环。

南京正洪大厦资料图

此外，该大厦还背负着9.0694亿元的债权本息，抵押物早在2020年就经历两次司法拍卖流拍。这意味着，项目从改造之初就被绑上了“必须快速盈利偿债”的战车。

此外，小众IP需要时间积累客群，圈层文化需要场景沉淀，PSE后续未持续落地圈层专属活动，仅依赖线下选品吸引客流，叠加产权与资产的硬伤，共同导致项目从“圈层顶流”走向“空铺蔓延”。

水游城、KUMALL酷青年中心的分流也对该商场有重大影响，从地铁配套来看，水游城、KUMALL酷青年中心均位于地铁口，无需过多步行，而PSE SPACE虽依赖新街口的泛流量，却因地理位置无法直接承接地铁带来的广泛客群。

KUMALL酷青年中心©官方发布

不过，PSE SPACE的价值，确实不该被9亿债权和空铺掩盖。救救PSE SPACE，本质是救救那些怀揣热爱的优质二次元商业。

当下国内外成熟项目的成功运营，或将为PSE SPACE提供可落地的参考：

上海百联ZX创趣场：依托地铁上盖的先天流量优势，打造全场景二次元聚合空间，摒弃“高租金+高门槛”模式，采用小铺位联营、创作者共创机制，不仅引入正版IP门店，更预留专属区域给同人创作者、小众周边摊主，同时定期举办IP签售、同人市集、cosplay大赛等圈层活动，持续锁定核心客群。

杭州湖滨银泰in77：借力地铁直达的流量红利，在核心商圈打造专属次元街区，针对二次元商户推出灵活租金政策——新入驻商户可享受3-6月免租期，后续采用“基础租金+营收分成”模式，大幅降低商户经营压力；同时常态化落地IP快闪店、主题联动展，兼顾圈层深度与大众曝光。

日本秋叶原Radio会馆：深耕二次元垂直领域，以“小众IP+同人文化”为核心，拒绝盲目跟风热门IP，聚焦古早番、小众游戏、原创同人等细分赛道，通过长期沉淀圈层信任，成为全球二次元爱好者的打卡圣地。

PSE SPACE的核心优势如何充分释放？值得运营者深思。但在运营之外，如何通过资产减负、空间调改，让正洪大厦获得新生，似乎只能寄托于新的承接方。