近期的深圳土拍市场，最亮眼的现象是那些面积不过1万㎡、体量甚至小于标准足球场的微型宅地项目，持续地遭到疯抢，被央国企扎堆溢价竞价，最终成交价屡屡刷新区域楼面地价纪录，成为楼市结构性分化的典型信号。
最典型的标杆，是上周末的香蜜湖安托山迷你宅地拍卖，经过257轮竞价，最终成交溢价超125%。
具体情况是: 2026年9月10日，深圳福田香蜜湖安托山片区一宗微型宅地出让，是“8·28楼市新政”后首宗核心区宅地。地块用地面积仅5844㎡（不到标准足球场大小），容积率3.1，计容建面约2.6万㎡，起始价11.31亿元。
结果，中海、华润、招商、建发、中铁等7家央国企巨头计提参与，轮番出价，最终历经257轮激烈竞价，被中海以25.5亿元拿下。成交溢价率125.46%，楼面价约9.81万/㎡，剔除配建后实际住宅楼面价破10.3万/㎡，刷新福田宅地地价纪录，位列2026年深圳宅地楼面价第二高。背景是该片区住宅用地已断供十年，且地块靠近地铁安托山站，周边二手房均价超13万/㎡，稀缺性拉满，附近还有海德园、万科瑧山府、安峦公馆等高端住宅项目，该区位已经形成相对清晰的高端价格认知。
而楼面地价排在它前面的TOP1，是今年6月保利置业以57.72亿元拿下的南山粤海街道地块，楼面价约10.87万元/㎡——那也是深圳涉宅用地楼面价首次突破10万元大关。
只看这一幕，仿佛前些年的房地产黄金时代重新来临。且这不是孤例。近一年深圳的土拍市场，多宗迷你宅地均遭疯抢，高溢价已成常态。其它的典型例子还有:
1、2025年7月，前海桂湾8287㎡宅地：12家房企竞拍，溢价86%，最终，招商蛇口21.55亿元摘地，楼面价8.4万/㎡。目前，前海桂湾二手房均价在91333元/㎡左右。
2、2026年6月，还是前海桂湾，11856㎡宅地：9家央国企同台竞价，整整300轮报价后，最终，建发房产以35.25亿元摘地，楼面价接近9.6万元/㎡，溢价率114.29%，再次刷新前海片区地价纪录。
3、2025年12月，福田梅林4994㎡微型宅地：8家房企竞价，经历148轮厮杀，中铁置业最终溢价65%成交，成交楼面价42695元/㎡。目前，福田梅林二手房均价在5.4万/㎡左右。
4、2026年4月，龙华民治1.3万㎡宅地：经过60轮竞价，溢价40.18%，最终由天健地产拿下，成交楼面价约30994元/㎡。目前，龙华民治二手房均价在5.6万/㎡左右。
众所周知，地方政府推出的地块，在底价的设置上历来很有讲究。一般来说，溢价不多成交，都能保证拿地房企有一定的利润空间。但能够捡漏获得暴利的机会，也是微乎其微的。而这样大幅溢价成交的，后面肉眼可见的利润空间，一定就相当微薄了。可为什么这些房企，还要抢破头去争抢，拼命拿下这些微型地块呢？个人的解读是:
第一，作为上市公司，房企的规模一旦上去后，就降不下来了。这也就是行内所说的，“高价拿地是找死，可不拿地就是等死”。不得已，只有硬着头皮上了，拾到篮子里都是菜。
第二，看好这些深圳核心区位未来房价的升值空间。上述项目，几家房企的拿地价格，都已经是面粉价格逼近面包价格了。以中海拿下的香蜜湖安托山地块为例，10.30元/㎡的楼面地价，基本上要做到13万/㎡的售价才基本可以保本。哪怕最后真的做到了周边万科臻山府项目目前最极致的平均17.5万/㎡的售价，毛利率也不过只有25%，净利率大概只有10%出头。但目前这样的售价，也只有一个万科臻山府，属于可遇不可求。而且，周边其他项目售价超过13万/㎡的，也凤毛麟角。唯一的合理解释是，中海更看中的，是未来区域房价的上升空间。这是有道理的，毕竟，目前整个深圳，存量房的去化周期，已经降到了10.2个月，创出了近些年去化周期的新低。而香蜜湖安托山片区，更是已经多年没有推出过新地块。叠加8.28新政后新项目入市青黄不接的空挡期，未来房价进一步上涨，确实是大概率。
第三、大型的房企，对自己的产品力有充分的自信。尤其中海这样的房企，在行内信誉有口皆碑，所以，它才敢于刀口舔血，坚信自己出手，“死道友也不死贫道”。
特别值得注意的是，参与上述土拍的，根本就没有一家民营房企，而全是央国企在土拍市场里兴风作浪、“城头变幻大王旗”。这确实反映了目前房地产行业的现实: 大量民营房企已经被市场淘汰，就连房地产这个号称最市场化的行业，目前的土拍，也基本被央国企一统天下了。这种现象，不知是可喜，还是可悲？
但这样的微型项目，就算最后做出一朵花来，也是赚不了几个钱的。再次以香蜜湖安托山地块为例，就算中海最终的平均售价真的做到了17.5万/㎡，扣除成本、税费后，其每平米的净利润，也不过在1.5万左右，2.6万平方米的可售面积，获利也不过就在近4亿，对中海这样规模的房企，只是杯水车薪。可投入呢？光是土拍，就已经砸进去25.5亿的真金白银。站在民营企业的角度，以三年为一个周期，按4%的资金成本计算，最终的收益，也就比融资成本多一个亿而已。这样的回报率，在民企眼里，真心不高。——央国企赚的，其实也就是胜在资金成本。
有人可能会问，央国企如此有钱，为什么它们不去土拍市场参与大项目的竞争，而是一根筋地去围抢上述那些小项目呢？呵呵，大项目，它们同样也在抢哦。2024年12月，南山区粤海街道T107-0107地块（后海深圳湾核心区），土地面积约3.86万㎡，总建面26.3万㎡，包含住宅、商业、商务公寓，容积率7.59。华润置地+中海地产联合体与招商蛇口两组头部央企作对厮杀。最后，经过295轮激烈竞价，华润置地+中海地产联合体以185.12亿元竞得，溢价率46.32%，楼面价70388元/㎡，刷新深圳涉宅地块总价纪录。注意，溢价46.32%，可2024年年底，可以说是全国房地产景气度的最低谷！
还有就是今年的6月，深圳宝安区新安街道A002-0113二类居住用地出让土地面积约3.74万㎡，总建面11.95万㎡，容积率3.19。吸引了四队央国企轮番举牌，最后，经过355轮激烈竞价，保利发展旗下子公司以105.1亿元总价竞得，溢价率99.05%，成交楼面价约87924元/㎡，是2026年深圳楼市的首宗百亿级宅地。注意，87924元/㎡的高楼面地价，项目还是在宝安区！
可惜的是，目前深圳的房地产市场的重心，已经进入了旧改时代。而大量的旧改项目，都被在当地深耕多年、土生土长的当地民企盘踞着。能够进入土拍市场的大项目，少之又少。所以，近年深圳土拍市场推出的大项目屈指可数，就算央国企想凭财大气粗垄断土拍，也经常无处发力。
再次想到中鸭的龙华商业中心项目。已经基本上是净地交付了，加上新政后的开发周期拉长、资金成本增加，完全成本也不过2万每平，哪怕只是基于目前的区位态势，售价5.2万/㎡也较有保障。项目的毛利率、净利率将甩下上述的香蜜湖安托山项目大几条街，项目获利，也将是香蜜湖安托山项目的N多倍。可是，就是这样的好项目，还有很多人嫌这嫌那，我真的不知道，他们嫌啥？要不，干脆过户后，公司就把这个转让了？大概率能够卖个好价。个看，这个区位，目前按楼面地价3万/㎡卖给央国企，也应该不难找到下家。
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