一、再次强调，想赚快钱的，最好远离中鸭！

近期，相比中鸭，和鸭走势相对更强。前天，和鸭子还板了。但和鸭子的Trix与OBV状态，其实与中洲非常类似的。大家自己打开K线图对比:OBV短中长都是隆起状态。Trix日线都是中位死叉，但周线都是金叉趋势，月线上，中鸭的Trix甚至更强。

但心急也吃不到热豆腐。很多人这两天都在埋怨，说房地产板块都拉冒烟了，只有中鸭不涨反跌。东方财富股吧里，更是怨声载道。但没办法，文人我是无能为力。个股的涨跌，受多种因素影响，哪怕板块大涨，也不等于个股就一定涨。板块之外，每个个股都还有自己生根、发芽、开花、结果的特殊节律，并不一定会跟随板块一荣俱荣，一损俱损。尤其如中鸭这样被高度控盘的个股，大部分时间，其走势更会特立独行。

文人投资，注重的是长线。但说到短线走势，其实也没啥神秘的。如文人这样的老股民，基本上大概齐都能看得明白七八分。文人也多次指出过，基于文人“斑马股战法”的指标系统，只要日线Trix出现死叉后，个股股价出现短线盘整甚至下跌走弱，也在所难免。事实上，上周中，文人就已经基于中鸭的Trix指标状况，明确地预测过房地产板块与中鸭的走势的会分道扬镳。现在看来，文人基本上又蒙对了。以下是上周文人留言的截图，大家自己看:

可惜的是，大部分兄弟姐妹，又想求稳，又想赚快钱，在心态上始终囿于贪婪与恐惧的双重困境中不能自拔，根本就听不进文人的劝告。对于这般“既要—又要”的，文人是没办法满足你的。股有股性，人有人性。选股与选人，本来就该有针对性。文人选股，天生偏重于中长线。对于中鸭，文人甚至还反复强调过，这总体上就是一个长线投资标的。想在中鸭或者文人看好的标的上赚快钱，基本都属于找错门了。文人选股，在思维方式上就与大多数人根本不同。大部分散户，投资所依据的，都是博弈论；而文人所依据的，则是价值论；两者有天地之别。真诚建议，没有定性、熬不住的，最好就根本不要关注文人提到的个股。

二、基于2026年半年报的中洲控股目前的融资利率考。

房地产是资本密集型企业，资金成本，对房企的生存与发展，至关紧要。头部房企中的房企与央企，之所以近年之所以能够在竞争中全面胜出，很大程度上都得益于它们能够以低廉的融资成本，源源不绝地获得贷款支持。

文人统计了一下，截止今年上半年，目前在销售额上依然能够排名前十的房地产国企与央企，融资成本基本都在2%—3.5%之间。而民营房企，融资成本基本都在5—8%之间，相比国企、央企，资金成本普遍要高一倍还多。民营企业中，融资成本最低的，就只有滨江集团——半年报融资成本在2.8%；其次是龙湖集团——半年报在3.36%。逼急了的民企，今年有好几家前面还在发美元债——融资成本甚至高达11—13%。融资成本如此之不平等，一般的民营房企，怎么有本钱能够跟头部房地产中的国企与央企竞争？

事实上，中洲控股作为民营的中等房企，也曾经深受高融资成本之害。最典型的就是迎玺项目找信达资本融资42亿，不仅要以项目股权担保，而且年融资成本还高达9.5%。每年只是支付的利息就将近4个亿，致使中洲的利息费用在最高的2024年年报居然，高达6.995亿！

今年半年报，得益于该笔高成本信托贷款在去年的完全归还，中洲控股的利息费用降下来终于降下来了。半年报显示，公司今年上半年的利息费用为1.657亿，相比2024年半年报的3.369亿，下降了一半多；相比2025年半年报的2.105亿，也进一步下降超20%。 中报还明示，公司目前的借款利息率基本在3.80%至6.00%之间，相比2025年同期的4.15%至9.50%，区间整体下移且收窄，反映融资成本有所优化。

但是，虽然半年报明示公司目前的借款利息率基本在3.80%至6.00%之间，但这依然是一个大包围圈。我们需要的是了解公司精确的融资成本，以便我们能够衡量公司融资成本的高低。那么，从公司的中报中，我们能够计算出公司精确的平均融资利率吗？

个人的回答是:可以的，但过程比较复杂。文人仔细查阅了半年报的资产负债表:公司目前没有短期借款，但有一年内到期的非流动负债33.15亿元。同时，公司还有长期借款41.77亿元。如此，公司半年报的有息负债余额，合计为74.92亿元。另外，查公司的利润表，我们还可以得知，公司上半年的利息费用为1.657亿。但是，想要由此得出公司目前的平均融资成本，却并不是将两者简单相除那么简单。因为其中还涉及到三个相关因数的影响:

一是有息负债总额变动的影响。上半年的利息费用，是一二季度全部有息负债的利息总计。而测算全年的有息负债情况，还要考虑三四季度可能的有息负债的变动情况。比如，年初数据，公司的有息负债余额（一年内到期的非流动负债与长期借款合计）为88.77亿；一季度末为75.55亿；半年报为74.92亿，总体在不断减少。今年不先考虑合并龙华商业中心项目的影响，预计三、四季度，有息负债余额还会进一步下降，下半年的财务费用相比上半年，总体也还会进一步降低。

二是资本化的借款利息对总体负债的影响。按照会计规则，处于正常建设过程中的房地产项目，是可以讲项目的借款利息进行资本化，计入项目成本的，并不直接体现在财务报告的利息费用之中的。但计算平均的借款利率时，这部分，必须补上。否则，测算出来的平均融资成本，就会失真。查中洲控股2026年半年度报告，本期存货中借款费用资本化金额为人民币615.33万元（相比2025年同期为200.01万元，同比大幅下降约69.3%）。加上这个，公司公司上半年的利息费用，实际为1.718亿。。

其三，还要进一步考虑租赁负债对公司财务成本的影响。因为这个也可能资本化。好在查半年报，中洲控股上半年的租赁负债余额一共就只有602.9万元。且不存在资本化的租赁负债利息费用。总体看，租赁负债的利息基本可以忽略不计。但其中的道理必须明白。

综合考虑，个人认为，下半年公司还会继续归还部分有息负债，所以，预计下半年公司的利息费用还将会进一步减少，个人估算下半年就在1.6亿左右。加上公司上半年利息费用1.718亿，预计全年利息费用合计将在3.32亿左右。贷款余额取半年报作为中位数，按74.92亿考虑。如此，简单计算就可知，今年，公司的平均借贷成本在4.43%左右。

总结起来，全年考量，中洲4.43%的平均借贷成本，在目前的中小民营房企中，应该算是很不错了。对比差不多同等规模的上市民营房企，福星股份2025年的融资成本在5.36%，中洲明显偏低。而华发股份身为国企，上半年披露的融资成本也还在4.46%，也只是与中洲控股相当。这说明银借贷方对中洲目前的财务状况，还是相对比较认可的。后面，LPR趋势性下走，且随着8.28房地产新政的落地，房企融资环境将进一步宽松，房企的融资利率总体应该还有进一步下降的空间。尤其中鸭后面开发的基本都是城市旧改项目，项目贷款还有政策优惠支持 ，假以时日，公司的平均融资成本，继续下降到3%—4%之间，应该问题不大。

三、龙华商业中心等新项目并表后，公司的利息费用，会不会进一步大幅增加？

平均融资成本逐步下降，这是大势所趋。尤其中洲控股后面，重点布局的龙华商业中心与宝安V26街项目都是深圳市政府立项的重点旧改项目，融资成本下降的确定性更大。这个没有问题。

但是，这些项目一旦动工，项目的负债在财务上都会并表。如此，公司未来的有息负债余额一定就会大幅增加。所以，大家都在担心，这会不会导致公司的利息成本与财务费用大幅增加，大量吞噬公司未来的利润？

嗯嗯，想起来确实可怕。以龙华商业中心项目为例，公司净资产基本可以忽略不计，这就是说，公司目前账上已经支付的44亿拆迁款，肯定都是来源于银行负债。后面，要支撑工程达到预售条件，起码还要借贷3/40亿的开发贷。两者加起来就是80亿，每年借贷成本就是3个亿，几年下来，只是需要要支付的利息，也了不得哦。宝安V26街项目如果很快上马其，开发贷也要4/50亿吧？两个项目的利息，一定就会让企业不堪重负吧？

呵呵，想多了，想多了。借款肯定要付出成本，这个天经地义。但是，如同我前面已经提到的那样，按照房地产企业会计规则，只要公司处于正常施工过程中的项目，项目的借贷成本，都是可以直接资本化、在项目成本科目上记账，并不直接体现在公司年度的利息成本或者财务费用科目之上的。简单地说，就是与公司常规的利润表无关，只影响项目的成本。

进一步说，计入成本后的借贷成本，确实会影响项目后面的利润，但也只是因为成本增加而减少项目的毛利率与净利率。例如，龙华商业中心项目，因为借款规模大，影响可能更大。按照开发周期估算，80亿融资（毛估估）平均最多使用4年、借款利息3.5%计（对自己狠一点。目前国开行等政策银行，旧改项目一般在LPR基础上下浮10-50个BP，目前银行5年期LPR在3.5%。而8.28新政，还有专门的文件，支持城市旧改项目优惠贷款），借贷总成本大体在11.2亿，折合到40万平方米公司可售面积上，每平米会增加成本近2800元，减少项目的毛利率大体在5.5%，降低项目的净利率最多也就在2.5%左右。毛估估的情况，最多也就大体如此。且这个，只是在该项目结算时体现出来，而对公司其他年度的合并报表，影响则不大。

看问题，不能盲目乐观，但也不能过分悲观。个人看法，8.28新政后，房企要想长期发展，一看企业的财务质量，二看企业的土储质量。两者兼具的，才有未来。春江水暖鸭先知，看看新政后的深圳第一块土拍，头部房企之间，又抢破头了，最终成交价翻倍还多，其直接楼面价，居然就已经直逼1 0万每平米了！

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