我们今天来聊聊房地产。先看几个现象：过去几年，日本房价在涨，美国房价在涨，欧洲房价在涨。而中国房价的走势，大家心知肚明。尤其对比隔壁那个号称“失落三十年”的日本，东京房价从2020年到现在大概已涨了两三倍。

我问大家一个问题：你什么时候觉得家里开始有钱了？是因为工资涨了，还是因为家里买了套房？在过去的三四年里，你觉得自己是变穷了，还是变富了？

视频开头，我不想谈人口、利率或供需。我想先聊一聊：房地产究竟是什么？

某种程度上，房地产是一张契约。什么意思？你买一套房子，其中约一半的钱是政府的土地出让金。三万一平的房子，地价可能占一万五，这还不包括契税、个税、印花税。政府拿到这笔钱，并没有乱花，而是拿去修学校、建地铁、盖公园、建医院，还拿出很大一部分去补贴产业。

你知道产业用地有多便宜吗？我们住宅用地几万元一平米，产业用地可能只需几千甚至几百元一平米。而且，有时你的住宅就建在这些产业园区旁边。为什么？这就是这张契约的核心：用住房的高溢价，去补贴产业的低成本。

最近长鑫存储上市了，合肥当年投资它的钱从哪里来？合肥投资京东方、投资蔚来的钱又从哪里来？很大一部分，就是靠卖地收入，或者以土地为抵押融资而来。我们耳熟能详的那些企业，无论是杭州的“六小龙”，还是深圳的华为、腾讯、大疆，它们所享受到的各类补贴与政策福利，本质上都是千万普通老百姓通过买房，将资金交给了政府，政府再将其转移支付给企业。企业进而创造税收、提供就业，反哺这座城市。

企业多了，产业好了，人口增加了，城市发展得更好了，房价也随之上涨——你的房产自然增值。所以说，买房本质上其实是买了这个城市的“股票”；随着城市增值，你也共享了增值的红利。这本质上是一个三方共赢的局面：购房者获得了城市配套和资产增值，地方政府获得了税收和GDP，企业获得了低成本的土地和基础设施。

我刚才所描述的，正是中国过去几十年经济突飞猛进的核心发动机之一。可以说，没有房地产，就没有我们在诸多产业上如此迅猛的发展。很多国家指责中国“作弊”，其实他们是眼红——因为他们没有这样的模式，也实现不了。

问题来了：既然这么好，为什么要调控？而且过去几年，调控如此严厉？

因为人性贪婪。你仔细看，这张契约本身没有大问题，但存在一个巨大的漏洞：卖地来钱太快、太容易了。想想看，辛辛苦苦搞产业，一年创造十几亿税收已经非常厉害；但如果卖地，一块地就能卖几十亿甚至上百亿。换作你是地方主政者，你选哪个？

更可怕的是“劣币驱逐良币”。开发商也一样：如果两块地，一块在市中心、地价昂贵，另一块在偏远郊区、地价超级便宜，你选哪块？地方政府与开发商“一拍即合”，于是在某些地方，一座座新城拔地而起——不管有没有产业支撑，不管配套是否完善，先吹出去再说。只要敢吹，就有人敢信，有人敢买。

为什么？因为老百姓也被卷了进来。人心贪婪，越来越多人相信“房价永远涨”，掏空“六个钱包”也要买房，买完一套还想买第二套、第三套。如果只是一方贪婪，还好解决；现在是两方贪婪，连普通老百姓也加入这场游戏。当所有人都想赚快钱时，这就从一张契约变成了“击鼓传花”，必须被打断。

所以这一轮调控，力度之大、范围之广、时间之长，超乎所有人想象。为什么？因为这几条政策要对抗的不是某一个开发商，也不是某一个利益群体，而是一个深入骨髓的“神话”：房价永远涨。

这个观念有多可怕？它能让一个普通人拿出一生积蓄、甚至搭上全家“六个钱包”去赌；它能让一家企业放弃主业去炒房；它能让一座城市放弃产业去卖地。这才是为什么在过去几年，全球多数城市房价上涨的同时，我们的房价反而下跌了。根本不是什么人口原因——所有跟你讲人口下降、产业不行导致下跌的，都没有触及本质。

但是，这一刀下来，必有误伤。没有任何一场调控是没有代价的。房地产是金融之根。我们的银行，你抛开所有表象去看，底层资产大多与房子或土地相关。今天我不去评价这场调控的对错，因为站在不同立场，会有不同结论。我只把事实摆在这里：为了打破“房价永远涨”的神话，我们付出了代价，而这个代价由所有人共同承受。

最后我想说：“房价永远涨”的神话已经破碎，房地产的黄金时代结束了。但是，房地产作为中国经济的支柱、作为整个经济活动的压舱石、作为那张“契约”的本质并没有变。未来，那些真正能够将土地出让金转化为产业竞争力、转化为城市配套的城市，房价依然有支撑，甚至可能稳中有升。而那些只会卖地、不会搞产业的城市，则会如同潮水退去，露出谁在裸泳。

大家最关心的问题可能是：房价还能涨吗？什么时候涨？现在还能买房吗？这里提供两份报告供参考：一份是高盛预测，中国香港的房价今年可能上涨15%；另一份则预测，中国一线城市如上海、深圳将在今年触底反弹，并在未来几年内实现约15%的涨幅，因为中国房地产其实正在进入一个“新模式”。