国内地产：震荡筑底，即将起飞

我的结论是，目前国内房地产正处于震荡筑底阶段，下不去，就等大放水后起飞。万事万物皆有周期，地产也不例外。

很多人拿日本对比，认为我们在走90年代通缩的老路。但日本本身不是完全独立自主的国家，放眼世界，真正独立的屈指可数。拿日本经济跟我们比，完全没有可比性。

三大理由支撑筑底判断

第一，政策托底。

从2025年7月28日《求是》发文《房地产筑底了吗》，正式承认房地产进入深度调整现实，到2026年1月1日首次明确房地产是国民经济支柱产业、居民家庭最大财富来源。居民房产占家庭总资产60%-70%，房地产加建筑业占GDP13%，直接带动千万人就业。

3月16日将稳定房地产预期列为宏观稳增长"核心抓手"。6月18日提出稳楼市等于修复居民资产负债表、提振全民消费。国家已找到病根——地产占比太大，老百姓信心不足，接下来就要拿地产开刀。

政策落地方面：公积金首套利率降至2.6，二套3.075，商业贷款降至3.05；换房个税退税延续至2027年底；北京首套首付降至15%，二套25%；五环内可购两套，五环外不限购。

第二，数据回暖。

北京26年上半年新房二手房网签同比上涨2.1%，上海同比上涨12.9%。其中上海6月单月同比暴涨70%，作为金融中心历来先行一步。

第三，开发商行动。

普通百姓观望时，国央企如保利、华润、招商蛇口却在加大拿地。北京土拍溢价10%-20%，上海20%-40%。难道国企不考核KPI？显然他们信息更有优势。

结论

从业十几年，经历09年、15-16年，我非常确定这就是筑底。下半年史无前例的大放水会将房地产推向新高度。一线及强二线城市核心地段会涨到不敢相信，但五六线城市连跟风机会都没有。

现阶段是买房或置换的好时机。15%首付，银行出资85%。如果真跌，银行比你更怕。现在利率低、政策松、贷款好贷，而2018年房住不炒时是高利率高首付。买房一定要踏准周期。