8月25日，北京恭王府旁这套972.7平方米的四合院，2.6亿元起拍，线上围观超过1.4万人，最后却连一个报名的人都没有。
这个结果其实挺有意思。
院子的位置没得挑，紧挨恭王府北墙，步行到后海大约160米，还在什刹海历史文化保护区里。可买家拿到手的，也不是一套收拾好的豪宅，而是一个35户混居的大杂院。
更麻烦的是，这35户签的还是无固定期限公有住宅租赁合同，全年租金加起来只有约1.1万元。按照2.6亿元的起拍价算，这套院子现在的年租金回报率连万分之一都不到。
而且公告把话说得很明白：腾退、协商、搬迁补偿、解除租约，甚至打官司清房，全部由买受人自己承担。院子里还有私搭乱建、墙体和水电改动等问题，后面的整改同样是买家的事。
所以这次真正吓退买家的，可能不是2.6亿元这个数字，而是没人知道买完以后还要再填进去多少钱、耗上多少年。
别看二拍有可能降价。
按照网络司法拍卖规则，再次拍卖的起拍价降幅不得超过前次起拍价的20%。如果这套房按20%的幅度降，起拍价大约就是2.08亿元，账面上一下少了5200万元。
但问题也恰恰在这里：5200万元的折价，能不能覆盖35户腾退、违建整改、房屋修缮以及各种不确定的时间成本？
北京以前的天价四合院已经出现过类似情况。2020年西四北四条那套2.55亿元的四合院一拍流拍，后来降到约2.05亿元仍然没有成交；2023年另一套评估价5.69亿元的四合院，二拍降到4.1亿元，照样流拍。
我反而觉得，这次二拍有没有人接，看的不是“恭王府旁边的院子值不值钱”，而是谁敢把买房和清退35户租客这两件事绑在一起算账。
位置越稀缺，院子越值钱；但产权、租约和腾退问题一天没解决，它就一天不是普通意义上的豪宅。
这才是这套2.6亿元四合院最有意思的地方。