贵阳一名房产中介忙活了3个月，带客户看房、约房东谈价、来回协调，眼看一套320万元的别墅只差2万元就能谈成，等她9月18日再得到消息时，房子已经完成交易和过户，而她原本可能拿到的近7万元佣金一分没有，9月27日，据贵州广播电视台《百姓关注》报道，这件事已经引发关注。
 
（信源：中国官方媒体）
 
事情要从今年6月说起，王女士通过网络平台联系上房产中介沈女士，希望帮忙寻找合适的别墅，沈女士随后带着她看了多套房子，前前后后忙了数月，最后王女士看中了保利公园约克郡的一套毛坯别墅，总价大约320万元。
 
7月2日，沈女士把买卖双方约到门店正式谈价格，这一步其实已经不只是简单发个房源链接了，因为买家是谁、卖家是谁、房子在哪、双方心理价位多少，中介都已经串联起来，结果当天双方谈了很长时间，却卡在区区2万元的价格差上，交易没有当场落地。
 
沈女士并没有因此撒手，之后仍在买卖双方之间继续协调，希望把这2万元的差距磨下来，在我看来，这也是整件事最值得注意的地方，如果中介只是随手转发了一条人人都能看到的房源信息，和已经带人看房、安排双方见面谈价，性质完全不是一回事。
 
到了9月18日，沈女士得知这套别墅已经卖掉，而且连过户都已经完成，王女士并没有否认自家买了这套房，只是表示最终交易是丈夫聚餐时通过多层朋友关系认识房主后完成的，也正因为这个解释，沈女士开始怀疑自己遭遇了房产交易中常说的“跳单”。
 
沈女士算了一笔账，按照此前约定，如果这笔交易由她促成，她可以分别向买卖双方收取34500元服务费，合计69000元，对普通上班族来说这不是小数目，对靠成交吃饭的房产经纪人来说更意味着几个月的带看、沟通和撮合有没有得到回报。
 
我认为，这件事真正值得讨论的不是中介费贵不贵，而是一个更简单的规则，别人提供的服务到底算不算劳动，如果买卖双方本来互不认识，是因为中介带看才锁定了具体房源，又通过中介坐到同一张桌子上谈价格，最后只把中间那个提供机会的人拿掉，争议自然就出现了。
 
但反过来说，也不能只要中介带看过一次，客户以后买了这套房就一定算“跳单”，最高人民法院早就明确过判断标准，核心不是最后合同在哪里签，而是买方最终成交时，到底有没有利用原中介提供的房源信息、交易机会或者媒介服务，这个因果关系才是真正的关键。
 
最高人民法院发布的指导案例1号就很有代表性，当时一名购房人也被中介以“跳单”为由起诉，但法院查明，同一套房屋本来就在多家中介挂牌，购房人及家人也分别通过其他中介了解过该房源，最终通过其他正当渠道完成交易，因此法院没有认定其构成违约。
 
这也说明一个问题，中介不能把所有自己带看过的房子都变成永久“独家房源”，如果买家能证明自己本来就从其他公开渠道掌握房源，或者由其他中介独立提供信息并完成服务，那么消费者当然有权选择价格更低、服务更好的渠道，这一点同样受到法律保护。
 
可贵阳这件事的争议点恰恰在于，沈女士不仅带王女士看过房，还把具体买卖双方组织到店里谈过价，此后又持续居中协调，而最终成交的还是同一套别墅，因此如果进入诉讼，带看记录、聊天记录、谈价记录、双方见面的时间以及最终成交时间，很可能都会成为判断交易机会来源的重要材料。
 
《民法典》第965条把这件事写得很直白，委托人接受中介服务以后，如果利用中介提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介直接订立合同，仍然应当向中介支付报酬，所以是否签了正式的独家协议很重要，但绝不是判断此类纠纷时唯一需要看的东西。
 
还有一个容易被忽视的问题，就是证据，上海市第一中级人民法院2024年发布房地产中介合同审判白皮书时提到，2021年至2023年该院审结349件相关纠纷，证据意识薄弱就是纠纷产生和处理困难的原因之一，这也是为什么沈女士整理带看记录、沟通记录和谈价材料非常关键。
 
在我看来，房产中介这个行业之所以经常和消费者发生矛盾，一头是有人觉得几万元中介费太高，一头是中介觉得自己跑前跑后几个月不能白干，但这两个问题应该分开看，中介费是否合理可以谈、可以比价，已经接受的有效服务是否应该被尊重，则是另一回事。
 
320万元的房子，因为2万元没有谈拢，几个月后却由已经见过面的同一买卖双方完成交易，里面到底有没有利用沈女士此前提供的机会，目前仍要看双方证据和后续认定，但有一点很明确，法律既不保护中介把公开房源据为己有，也不支持任何一方享受完服务后靠绕开中间人省掉应付报酬。
 
所以我觉得，这件事最终不该靠谁嗓门大来判断，沈女士要证明的是自己的服务与最后成交之间存在实质联系，买方如果认为自己并未利用这些服务，也要拿出独立获得房源和建立交易关系的证据，房子可以自己买，中介也可以不用，但已经使用过别人的劳动成果，就得把这笔账算清楚。