上海现在的人口构成有三部分。

第一部分，老上海人。包括老市区人和本地人。他们从清末、民国、计划经济一直走到今天，见证过上海所有的高光时刻。他们是老上海文化的活化石。

第二部分，新上海人。2000年以后陆续来上海工作定居的。他们看到的是上海的高楼大厦、地铁高架、日新月异。

第三部分，流动人口。来上海不久的打工人，还有游客。

今天的商业规划，在迎合谁？

不言而喻，首先迎合流动人口。为什么？高溢价，高利润。一瓶可乐，小便利店三块，旅游区敢卖六块八块。游客图新鲜，掏钱爽快。

新上海人呢？他们看重的是发展前景。高楼、商场、地铁、科技园。他们没经历过老上海那种市井烟火，所以对消失的东西没感觉。

而真正意义上的老上海人，已经被定义为边缘人口，赶出了核心区。

几百万上千万人的消费力，被这二十多年的发展，忽略了。

回头看看这三十年，商业到底怎么走的。

最早是百货商场。民国留下来的布局，传统百货大楼。政府规划整个区域，老牌百货升级，或者引进外资管理。新世界、太平洋、百盛，都是那个时代的产物。

后来进入购物中心时代。老百货满足不了消费者了。要轻餐饮，要娱乐，要电影院，要综合体。老百货做不到。

再后来，政府规划功能减弱，进入商业地产时代。一个区块，一个商圈，不再由政府规划，由专业商业地产公司一站式布局。万达、宝龙、嘉里、瑞虹，造的不是卖货大楼，是吃喝玩乐综合体。

线上也一样。淘宝、京东、拼多多，拼的都是流量。线下商业流量叫什么？叫人气。

人气去哪了？

你去看二十几年前上海的核心地段，人气没了。

我的判断是：这三十年的商业进程，一直把年轻人当成人气标杆。你的布局、结构、模式、营销，越契合年轻人，就越有人气。

作为商业人，我不能说这个理念错了。但我说，它不够严谨，眼光不够远。

三十年前，老上海人气旺的地方，哪个是专门针对年轻人布局的？

老西门，国营正规为主。电器、服装、小商品，都是国营商店，有国营背书。家里要买绝对正宗的东西，去老西门。

文庙，文娱为主。游戏场、游泳池、溜冰场、旧书摊、文化交流、二手古玩。

小南门董家渡路，自由市场集合体。自由商贩，只有你想不到，没有你买不到。合规的美国原装进口变形金刚，G1动画原版正品，那儿能买到。外国人过来做衣服，因为那儿有布料市场。老牌美发店、老牌浴场、上海特色小吃。外面买不到的外烟，老船长、七彩、More，那儿都有。

董家渡的区位优势怎么没的？

沿着BFC金融区，规划成高端住宅区了。

外滩、城隍庙过去都在一公里左右。如果在这个地区把董家渡商业街保留下来，做成步行街，会是什么状态？

不需要专业商业规划。只需要原汁原味保留那些品类生意，它就会有人气。市井气。

症结在哪？

核心地带，针对市井气、能聚集不同老百姓的商业街、商圈，太少太少。

老百姓更需要什么？不受刻意规划的自由商业体、自由商贩。能揣着五十块钱逛两公里还花不完的老上海商业街。这才是人气。

你吸引了上海本土老百姓，自然就有流量。这个流量会帮你把游客、把新上海人带过来。你连上海本土老百姓都吸引不了，还想吸引谁？

同样的例子还有很多。

虹口区以前有个虬江路。电子产品方方面面，哪个国家生产的彩电、音响、碟片机、功放、喇叭，发展到后来电脑、笔记本、手机、应用软件、游戏碟片，应有尽有。现在呢？去哪里再找这么有人气的市场？

大家都去做中高端，都去做年轻化。没人愿意做市井气。做市井气的规划，吃力不讨好。

但这些没有远见的规划，造成的就是今天的发展瓶颈。