浙江杭州，一名男子投入 30 多万元炒股 15 年，最终亏损十来万。担心继续投资亏损，他决定取出资金购置房产，看中一套总价 93 万、月供 3400 元的 50 多平房源。

交付 2 万元定金之后他才意识到，自己一直误以为 93 万是购房全部支出、包含贷款利息；实际上 93 万仅为房屋本金，30 年按揭加上利息，整体总支出接近 130 多万。

男子当即反悔，向售楼部要求退还 80% 定金，售楼部却一分不退。销售表示：买房总价为本金，贷款利息是支付给银行，不能算在房价内，当初签字应当仔细阅读合同。

2025年4月19日，石先生面对记者时，争议已经卡在那张《商品房认购书》上。4月5日，石先生在杭州临平区久境府认购了一套50多平方米的住房，交付2万元定金。

石先生回家重新计算，发现93万元只是成交房价，按揭本金长期占用还会产生利息，全部还款可能接近130万元。石先生想退出交易，售楼部认定属于购房人单方反悔，双方谁也不肯让步。

这场争执不能只看石先生有没有认真读合同。2004年4月18日，戴雪飞与苏州华新公司签订住宅订购协议，支付5万元定金，约定以后签正式预售合同。

到了5月7日，华新公司拿出的格式合同中出现样板房仅供参考等内容。戴雪飞认为样板房装修是决定购买的重要条件，要求修改条款，双方没有谈妥。5月9日，华新公司通知没收定金。

案件后来进入法院。苏州市中级人民法院认为，戴雪飞没有随意放弃购房，正式合同未签成，是双方对认购协议之外的具体条款无法达成一致。

法院判令华新公司返还5万元，但证据不足以证明开发企业恶意违约，因此没有支持双倍返还。这个结果说明，认购书约束的是双方继续诚实磋商，不是要求购房人接受后来出现的全部条款。

石先生的难处却有明显不同。93万元房价和130万元累计支出，属于两组关系。开发企业收取的是房款，银行依据贷款合同收取本金和利息。

2024年5月21日，淄博市住房公积金管理中心公布过一组测算，80万元首套公积金贷款，期限30年，采用等额本息方式，利率调整后月供3308.46元。

按360个月计算，累计还款超过119万元，其中近39万元是利息。月供三千多元看着不算高，年限一拉长，总额就会明显增加。

石先生若拿不出销售人员承诺“93万元包含全部利息”的录音、微信记录或者书面测算，仅凭没有细看合同，要求退回80%定金并没有当然依据。

《民法典》第五百八十七条规定，给付定金的一方因自身原因不履行约定，通常无权要求返还；收受定金的一方违约，则可能承担双倍返还责任。责任落在哪一方，仍要看合同和证据。

陕西的另一宗案件更能说明区别。2013年5月30日，韩某光、王某薇向某房地产公司支付5万元定金，收据只写了房号、面积和单价。6月30日，房地产公司又收取2万元购房款，却一直没有取得商品房预售许可证。

案件经过审理，陕西省渭南市中级人民法院在2020年作出的二审判决中认定，正式合同无法订立的主要原因在房地产公司，维持双倍返还5万元定金的处理。

回到杭州这套房，石先生炒股15年亏损十来万元，原本是想把剩余积蓄换成稳定住所。买房前的愿望真实，签字后的压力也真实，但法律判断不会只计算生活有多辛苦。

认购书写了什么，贷款方案是否明确，销售人员有没有作出与书面内容不一致的承诺，楼盘是否具备销售手续，都会改变2万元定金的去向。石先生最后能不能拿回钱，答案不在一句“第一次买房不懂”里，而在每一份能够核对的材料中。

信源：杭州 1818 黄金眼