广州海珠区的珠江帝景苑，一直是海珠滨江板块的标杆豪宅小区。小区紧邻珠江岸线，高楼层房源可以近距离眺望广州塔小蛮腰，对望珠江新城城市天际线，坐拥一线江景与城市地标双重景观加持，地段和景观资源在海珠堪称稀缺，曾经长期稳居海珠二手房房价第一梯队，是不少改善购房者眼中的核心资产。

巅峰时期小区房价一路走高，2023年整体均价突破10万元/㎡，一套130㎡左右的三房户型，当年成交总价达到1300多万元，单价稳稳站上10万大关，妥妥的高端改善盘定位。靠着不可复制的塔景、江景资源，加上成熟的社区配套，很长一段时间里，珠江帝景的房价都被市场认为抗跌性极强，是海珠滨江的房价风向标。

但谁也没有想到，短短两年时间，小区房价迎来大幅回落，昔日的豪宅光环褪去不少。从最新的二手房成交数据来看，同类型130㎡左右的三房户型，近期成交总价已经不到650万元，折算下来单价仅4.8万/㎡左右。对比高峰期10万+/㎡的价格，房价近乎腰斩，跌幅超过50%，高位入场的业主资产大幅缩水，首付几乎全部亏空，背负的房贷压力也随之陡增。

之所以出现这样的价格跳水，一方面是广州整体二手房市场进入调整周期，豪宅板块流动性收紧，改善类房源供过于求，买家议价空间变大；另一方面珠江帝景楼龄偏老，部分组团建成时间较早，小区内部分房源被用作民宿，人员流动性大，居住纯粹度下降，一定程度上削弱了高端居住属性。虽然一线临江、正对广州塔的优质房源依旧能维持较高价格，但普通望塔、不靠江的刚需改善户型，价格回落尤为明显。

曾经靠着广州塔流量加持，珠江帝景一度被视作广州塔下的价值高地，不少人冲着地标景观入手房产，认为核心地段的景观豪宅永远保值。可市场现实却狠狠给了市场一记警钟，再好的景观资源，也抵挡不住楼市供需关系的变化。在新房供应充足、二手房挂牌量居高不下的当下，单纯依靠地段和景观的老旧豪宅，保值能力正在快速下降。

珠江帝景的房价波动，也是海珠滨江板块豪宅市场的一个缩影。过去大家迷信地标、江景、核心地段就可以躺赢房价，如今市场回归理性，楼龄、物业品质、社区圈层、流通性，都成为决定房价的关键因素。哪怕坐拥广州塔这样的顶级城市IP，一旦产品跟不上市场需求，价格依旧会出现大幅回调。

对于购房者而言，这件事也敲响了警钟，买房不能只盯着地标景观盲目高位入场，尤其是改善型置业，更要综合考量楼龄、物业、流通性等多重因素，高杠杆买入老豪宅，在市场下行周期里，很容易面临资产大幅缩水的困境。