房贷最长期限刚从30年延至40年，多家银行就划下“35岁生死线”——要求新申请40年期房贷的借款人必须在35周岁前完成贷款发放。交通银行、建设银行等明确表示执行“贷款人年龄+贷款期限”不超过75年的标准，这意味着1991年前出生的购房者直接被挡在40年期房贷门外。而存量房贷虽可申请延期，但延期期限不

房贷最长期限刚从30年延至40年，多家银行就划下“35岁生死线”——要求新申请40年期房贷的借款人必须在35周岁前完成贷款发放。交通银行、建设银行等明确表示执行“贷款人年龄+贷款期限”不超过75年的标准，这意味着1991年前出生的购房者直接被挡在40年期房贷门外。而存量房贷虽可申请延期，但延期期限不得超过原贷款期限的一半。

8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发房地产信贷调整意见。

意见明确将个人住房贷款最长期限从30年正式延长至40年，配套多项信贷优化措施。

政策核心目标是支持刚性和改善性住房需求，降低购房者月度还款压力。

政策出台之初，市场普遍将其解读为楼市托底的重要利好举措。

按当前主流首套房贷利率测算，100万元等额本息贷款，30年期月供约4216元。

40年期月供约3581元。

每月少还635元。

不料政策传导至银行执行端，最先明确的不是放宽尺度，而是隐形年龄门槛。

9月3日，上海多家主流银行对外披露40年期房贷具体执行细则。

各家银行均沿用多年风控惯例：贷款人年龄加贷款期限之和，不得超过对应上限。

多数银行执行75岁上限标准，按此倒推，新申请40年期房贷需在35周岁前放款。

换算为出生年份，1991年之前出生的群体，新增购房已无法办理40年期房贷。

各家银行执行尺度并不完全统一，存在细微差异。

交通银行上海市分行严格执行75岁上限，同时明确存量房贷延期规则。

存量房贷申请延期，期限不得超过原贷款期限的一半，且合计期限不能超过40年。

原30年期贷款最多可延期10年至40年，原20年期贷款最多延期10年。

建设银行上海市分行同样执行75岁标准，客户可通过手机银行或线下网点申请。

工商银行部分支行则将上限放宽至80岁，对应40年房贷年龄门槛放宽至40岁。

可谁能想到，同样年龄的购房者，新办贷款与存量贷款待遇并不相同。

存量房贷的年龄判定标准，以贷款最初发放时的年龄为准，而非当前年龄。

只要当年放款时客户年龄不超过35岁，即便现在超出标准，仍可申请延期。

同样是36岁的群体，六年前30岁时办理的30年房贷，现在还能续延10年至40年。

但如果现在新申请购房贷款，受年龄限制，最多只能申请39年期房贷。

月供降低的表象背后，是总利息成本的大幅攀升。

同样100万元等额本息贷款，按相同利率计算，30年期总利息约51.8万元。

40年期总利息约71.9万元。

总利息多出20.1万元，涨幅接近四成。

还款周期整整拉长十年，本质是用更多长期利息，换取当下每月几百元的现金流减负。

除了年龄门槛，40年期房贷审批还有其他附加条件。

银行会综合考察贷款人收入流水、个人征信、房屋房龄等多项指标。

40年只是贷款期限的上限，并非所有符合年龄的申请者都能批到最长期限。

房龄较老的二手房，通常还会在年龄门槛基础上进一步压缩贷款年限。

政策细则传出后，35岁上下的购房群体反应最为集中。

不少原本计划借助长周期降低上车门槛的刚需购房者，发现自己不在政策覆盖范围内。

有市场观点认为，年龄增长伴随职业与收入不确定性上升，银行收紧风控符合商业逻辑。

也有声音提出，30至40岁是购房需求最集中的主力年龄段，年龄门槛偏离政策初衷。

不止上海，全国多地落地40年房贷政策时，均沿用年龄加期限的风控逻辑。

不同城市、不同银行的年龄上限从70岁到85岁不等，对应年龄门槛各有差异。

部分城市针对机关事业单位、优质国企职工等稳定收入群体，可适当放宽5岁上限。

房贷期限调整的核心，是平衡居民减负需求与银行信贷风险。

政策红利的实际覆盖范围，最终由市场主体的风控底线决定。

对此，你有什么看法？