降到62亿，二次拍卖还是0人报名？

上海虹桥这栋停了6年的大楼，20000多人围观，没人掏钱！

拍卖平台上，这栋楼的名字挂在拍卖专区，起拍价写着62亿元。保证金要求交纳数亿元，页面底下的围观次数超过20000次，报名人数那一栏从头到尾显示为0。在此之前，它已经流拍过一次，这次降价两成重新上架，结果依然没有人举牌。

项目坐落在上海虹桥商务区，名字叫恒大虹桥国际。大楼的主体结构早就建好了，外立面的玻璃幕墙也安装完毕。走到楼底下能看见，里面全是裸露的水泥立柱和地面，电线管和消防通风口还吊在半空。工地大门锁着，围挡立在那里，从2020年停工到现在，已经过去整整6年。

很多人以为价格打折就有人接手，实际情况并非如此。拍卖公告附件里写着，项目属于在建工程，里面的机电安装、公共区域装修、室内地面全都没弄。接盘的人要把这些工程做完，还要额外掏出大笔工程款。地下的商业开发部分还要补缴土地出让金，这笔支出根本不在62亿元的起拍价里面。

算上这些后续支出，买家实际要掏的钱远远超过起拍价。有网友在讨论区留言：“买它不仅要付62亿，还要准备好几个亿去填后面的坑，这不是买便宜，这是买包袱。”

更复杂的在于产权。这栋楼所属的项目公司已经走入破产程序，整栋建筑物早就抵押给了银行，身上背着金额庞大的有财产担保债权。清盘报告里记录着，项目的可分配资产不够覆盖优先债务。买家即便拿出几十亿元现款，什么时候能注销抵押登记，什么时候能拿到干净的不动产权证书，拍卖公告里没有给出确定的时间表。

在我看来，地段好并不代表资产就能立刻变现。虹桥商务区写字楼的空置面积在增加，每平方米每天的平均租金也在持续下调。隔壁几栋已经建好的写字楼，窗户上贴着招租电话，大堂里进出的人员并不密集。现在接手一栋需要追加投资的大楼，建好之后租给谁，每年的租金能不能抵消日常折旧与维护开支，成了无法绕开的账。

我认为，开发商信用的瓦解让这处资产彻底失去了溢价空间。当年许家印买下这块地，规划的是企业总部、商务酒店和高端办公空间，靠的是企业背后的融资便利与信用支持。2021年恒大债务问题全面爆发，企业主体信用归零，过去的融资模式彻底走不通了。有网友评论说：“以前看重的是牌子，现在谁沾上恒大的烂摊子，谁的资金链就跟着遭殃。”

从资产处置的流程来看，一般的民营企业或者中小投资机构，根本没有能力消化这种体量的复杂资产。我觉得，未来如果有买家入场，只可能是专门收购处置不良资产的金融资产管理公司，或者是拥有重组经验的国资平台。他们需要把银行抵押权、工程欠款、税费补缴全部梳理干净，再重新跟各方债权人达成折价协议，项目才有重新盘活的可能。

拍卖页面上的20000多次点击，大部分只是普通人在手机上看个动态。动辄几十亿元的大宗交易，买家算的是账目、法律风险和未来现金回报，没人会因为拍卖价降了两成就冲动下单。

这栋立在交通枢纽旁边的大楼，降到62亿依然没能卖掉。停工6年的工地立在路边，大家隔着屏幕看热闹，真正管钱的机构都在算账。

在没有理清产权纠纷和追加成本之前，大宗资产降价也换不来买家。账算不过来，降价两成依然走不出无人问津的局面。