关于房地产板块，感兴趣的可以翻翻我写了几篇，都是提醒主力在出货，周五就已经开始了。但是有人视现实不顾，掩耳盗铃，自我意识太强，无视市场的信号。

很多人不信的理由，是房地产板块最坏的时候已经过去了，未来，都是利好。这是对房地产板块，没有深入了解。

我前几年是优质房产领域创作者，我有几个房地产群，至今也保留着。

房地产还没有到底。最直接的理由，就是深圳房产群里有自媒体作者，前段时间分享了这样一段话：深圳只有少部分开发商解除了危机警报，仅仅是解除了危机警报。大部分开发商还在泥潭，有的还深陷舆情危机。

周末，招商蛇口的中报业绩出来了，验证了深圳房产群的说法：

2026年上半年，招商蛇口营收547.84亿元，同比增长6.41%，但归母净利润仅5.28亿元，同比大跌63.54%；扣非净利润更是只有6303.65万元，同比大跌93.45%。

毛利率从去年同期的14.38%降至13.29%，净利率仅1.35%。经营性现金流241.35亿元，同比增长1303%——现金流在改善，但利润在崩塌。

营收增长6.41%，扣非利润暴跌93.45%，这中间差了近100个百分点——钱进来了，但几乎没剩下利润。543亿营收只赚了6300万，相当于卖100块钱的东西只赚1毛钱。

销售端其实还行，全口径签约金额962.45亿元，同比增长8.3%，行业排名第四。但卖得动不等于赚得到钱，前两年拿的高价地进入结算期，地价高、售价低，利润空间被挤没了。

深圳房企确实在深度分化，大部分还在泥潭里：

万科上半年归母净利润亏损149.51亿元，按181天计算相当于每天烧掉8260万。有息负债约3584.8亿元，一年内到期债务1605.6亿元，期末货币资金仅672.4亿元。

中洲控股营收45.01亿元，同比增长168.35%，归母净利润9.89亿元，同比增长421.76%。但资产负债率高达91.29%，经营性现金流同比下降89.34%。利润是纸面的，现金流是真实的。

沙河股份上半年归母净利润亏损1410.63万元，房地产销售收入仅1171.58万元，占总营收5.03%。

深圳组建了投融资金融顾问团，首批82个重点项目纳入纾困范围。中交城市投资发展中标布心花园城市更新项目纾困盘活。

“纾困盘活”这四个字本身就是信号：深圳的开发商还需要纾困，说明很多企业还远没有走出困境。

招商蛇口是央企——招商局集团旗下。央企的融资成本、融资渠道、政策支持，都比民营房企强得多。

如果连招商蛇口都只有1.35%的净利率、6300万的扣非利润，那民营房企的处境只会更差。

央企尚且如此，民营更难；招商蛇口都赚不到钱，行业就还没到底。这也解释了为什么今天招商蛇口高开低走、跌6%，市场看到了业绩底还没到的信号。

最后总结一句：

今天房地产板块的高开低走，验证了：底部还没到。

以上内容是个人对于市场的观察与理解，仅为交流，不作为投资建议。市场有风险，决策需谨慎。

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